18. Стороны договора продажи недвижимости, их обязанности

Сторонами договора являютсяпродавец ипокупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т. е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т. е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50 % общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50 % балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах»).

— передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества);

— передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором — п. 2 ст. 556 ГК).

Обязанности покупателя (ст. 551 ГК):

— принять недвижимое имущество по передаточному акту;

— зарегистрировать переход права собственности.

В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены.

19. Форма договора продажи недвижимости

Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия — п. 3 ст. 560 ГК).

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия, но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация же перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если сделка по продаже недвижимости совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Регистрация судов производится в Судовом реестре. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.

О необходимости принятия положения о государственной регистрации космических объектов говорилось в Законе Рф от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности», однако до сих пор такое положение не принято. В соответствии с п. 1 ст. 17 указанного закона космические объекты должны иметь маркировку, свидетельствующую об их принадлежности к РФ. Регистрация такого космического объекта, а также регистрация морского судна свидетельствуют о принадлежности их к РФ и, стало быть, указывают на то, что они находятся в сфере юрисдикции РФ. Кроме того, такая регистрация удостоверяет право собственности конкретного субъекта на зарегистрированный объект.

Расторжение, ответственность договора купли-продажи недвижимости

Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости

Особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

Общее правило для купли-продажи, предусмотренное п. 1 ст. 463 ГК РФ, устанавливает возможность покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи в ответ на отказ продавца передать покупателю проданный товар. В договоре купли-продажи недвижимости этому правилу соответствует положение абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которому уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Обращает на себя внимание акцент законодателя на необходимость подписания сторонами договора продажи недвижимости передаточного акта или иного документа о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Отказ от передачи имущества при продаже недвижимости, таким образом, приобретает форму «уклонения от подписания документа о передаче имущества». Важно, что этот отказ не есть односторонний отказ от исполнения договора в смысле п. 3 ст. 450 ГК РФ, и он не должен квалифицироваться в качестве основания расторжения договора продажи недвижимости. Отказ от передачи материального объекта договора купли-продажи по смыслу п. 1 ст. 463 ГК РФ представляет собой нарушение договора, а не правомерное действие по отказу от исполнения договора. Именно поэтому в качестве меры защиты эта норма предусматривает возможность применения меры оперативного воздействия на нарушителя в виде расторжения договора в одностороннем порядке покупателем. Однако такое действие не приведет покупателя к достижению цели, к которой он стремился при заключении договора — приобретение товара (имущества). Поэтому, кроме того, закон предоставляет покупателю возможность выбрать иной способ воздействия на нарушителя: требовать отобрания не переданной вещи у должника (продавца) и получения ее в свое владение на предусмотренных обязательством условиях (п. 2 ст. 463 ГК РФ и ст. 398 ГК РФ). Однако это право не есть право на односторонние действия как в случае одностороннего отказа от исполнения договора, а по своей правовой природе представляет собой право требования, реализуемое на основании решения суда в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Требование о получении вещи может быть также заменено требованием о возмещении убытков (абз. 2 ст. 398 ГК РФ).

Праву покупателя требовать исполнения обязанности в натуре на основании п. 1 ст. 463 ГК РФ корреспондирует право продавца требовать принятия товара покупателем и соответствующее ему право отказа от исполнения договора в случае неисполнения покупателем этой обязанности (п. 3 ст. 484 ГК РФ). Е.Е. Богданова усматривает дисгармонию (дисбаланс) в средствах защиты продавца и покупателя, поскольку, по ее мнению, в случае отказа продавца от передачи товара покупателю последний не вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства в натуре (ст. 463 ГК РФ). Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. — 2005. — № 3. — С. 34. Однако п. 2 ст. 463 ГК РФ как раз предоставляет покупателю право в судебном порядке требовать отобрания вещи, на которую он претендует по условиям договора купли-продажи в силу отсылочной нормы в ст. 398 ГК РФ. Поэтому можно считать, что паритет интересов продавца и покупателя в отношении предоставляемых им средств правовой защиты в данном случае не нарушается.

Пункт 4 ст. 486 ГК РФ вне зависимости от способа оплаты товара предоставляет продавцу возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Эта норма должна толковаться систематически с нормой п. 3 ст. 486 ГК РФ. Пункт 4 статьи 486 ГК РФ устанавливает право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае, когда покупатель одновременно и не принимает товар, и отказывается от его оплаты. На необходимость систематического толкования данных норм не только в договоре купли-продажи, но и в иных договорах подобного типа указывают и другие авторы.

При продаже недвижимости право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено также в случае применения правил ст. 475 ГК РФ в соответствии с нормой ст. 557 ГК РФ лишь при наличии существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости, т.е. при обнаружении неустранимых недостатков объекта недвижимости, а также иных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Существенным отличием договора купли-продажи недвижимости является исключение из его правового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что предопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен. Однако это право представляет собой право требования (предусматривающее юрисдикционную реализацию права), а не право на активные действия, такие, как право на односторонний отказ от исполнения договора (реализующееся в неюрисдикционном порядке).

Кроме того, как покупателю, так и продавцу в договоре купли-продажи предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора на основании нарушения встречного обязательства (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ), по смыслу которого сторона, на которой лежит встречное исполнение (т.е. исполнение в ответ на необходимое произведенное исполнение контрагентом), наделяется правом на одностороннее расторжение договора в случае непредоставления такого исполнения противоположной стороной договора или при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный договором срок.

При анализе норм закона обращает на себя внимание меньшее правонаделение продавца возможностью на отказ от исполнения договора в общих положениях о купле-продаже. Следует заметить, что, предоставляя покупателю право на односторонний отказ от исполнения договора при наличии существенных нарушений требований к качеству товара (п. 2 ст. 475 ГК РФ), законодатель не наделяет продавца соответствующим правом на односторонние действия при нарушении покупателем обязанности по оплате товара (ст.ст. 486-489 ГК РФ), предусматривая для него иные способы защиты (возврат имущества, возмещение убытков), в которых он также не отказывает покупателю в других ситуациях. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2009. — №2. — С.22-23.

В неюрисдикционном порядке продавец может приостановить исполнение по передаче еще не оплаченных покупателем товаров в качестве меры оперативного воздействия на нарушителя договора (п. 5 ст. 486 ГК РФ). Однако такое действие следует квалифицировать не как расторжение договора, а скорее как его временное изменение. В случае, если покупатель не отреагирует на применение этой меры оперативного воздействия, продавец, при условии что он докажет существенность нарушения договора, наделяется правом требования его расторжения на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Определенное неравенство прав продавца и покупателя в договоре купли-продажи можно объяснить тем, что у продавца относительно более широкие возможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средств договорной защиты предусматривают возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель. Таким образом, предоставление покупателю определенного преимущества в правонаделении относительно возможности расторжения договора купли-продажи вполне оправданно и направлено на установление приблизительно равного правового режима защиты, как для продавца, так и для покупателя.

На договор продажи недвижимости не будет распространяться общий правовой режим расторжения договора купли-продажи в части возможности применения одностороннего отказа от исполнения договора при нарушении условий о количестве товара (п. 1 ст. 466 ГК РФ), его ассортименте (п. 2 ст. 467, ст. 468 ГК РФ), условий о комплектности (п. 2 ст. 480 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает две возможности расторжения договора на основании судебного решения: договор может быть расторгнут при его существенном нарушении и в случаях, предусмотренных законом или договором.

По требованию одной из сторон договора он может быть расторгнут только в случаях, когда закон или условия договора предусматривают такую возможность. Надо заметить, что закон не предоставляет ни одной из сторон договора купли-продажи ни в общем его режиме, ни в режиме продажи недвижимости права на расторжение договора в судебном порядке. Таким образом реализуются принципы реального исполнения и стабильности договорного обязательства. Пункт 2 ст. 475 ГК РФ предусматривает единственную возможность расторжения договора при существенном нарушении требований к качеству товара, но не на основании судебного решения, а путем реализации односторонних действий покупателя в виде отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Основная масса прав требования, установленных законом, реализуется на основании п. 1 ст. 15 ГК РФ по правилам о возмещении убытков и гл. 60 ГК РФ в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.

Более важным представляется вопрос об отнесении такого нарушения, как неоплата покупателем в договоре купли-продажи недвижимости к разряду существенных нарушений договора, которые могут служить основаниями для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Закон вообще не предусматривает расторжение договора купли-продажи на основании существенного нарушения его условий. Однако это не исключает возможность для обеих сторон договора предусмотреть какое-либо из условий договора в качестве существенного и установить в связи с ним право требования расторжения договора по основанию п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). В отличие от права на односторонний отказ от исполнения договора право на требование расторжения договора в связи с существенным нарушением установленного договором условия не ограничено характером деятельности сторон договора, такое условие может содержаться как в договорах с участием предпринимателей, так и в договорах, носящих потребительский характер. Решение вопроса о существенности нарушения для признания его основанием для возможности расторжения договора согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ каждый раз определяется судом, и такая оценка бывает весьма различна даже в очень похожих ситуациях. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2009. — №2. — С.23.

В определении по одному из дел Верховный Суд РФ указал, что факт невыплаты в срок покупателем денег продавцу за имущество не может признаваться существенным без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договора. Высшая судебная инстанция отметила, что из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В связи с тем, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились, и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров. Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. № 82-В08-11 / СПС Гарант. — Судебная практика. — 2013.

В некоторых случаях при разрешении споров, касающихся договоров купли-продажи недвижимости, суды оценивают факт неоплаты покупателем цены по такому договору в качестве существенного условия. По одному из дел ответчик считал, что норма п. 2 ст. 450 ГК РФ не подлежала применению по делу, поскольку регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишала стороны договора купли-продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. В качестве правового обоснования этого довода ответчик ссылался на п. 3 ст. 486 ГК РФ, который, по его мнению, предоставляет продавцу лишь право потребовать оплаты товара и уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов, если товар не оплачен покупателем. Доводы ответчика не были приняты кассационной инстанцией в связи с тем, что § 7 гл. 30 ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения по расторжению договора продажи недвижимости, а также поскольку такие нормы отсутствуют и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, положения ГК РФ об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450 ГК РФ), по мнению суда, подлежали применению безо всяких изъятий.

Суд определил, что с регистрацией перехода права собственности на покупателя у него не прекращается обязанность по уплате стоимости приобретенного объекта недвижимости, при этом права продавца не ограничиваются только требованием оплаты.

На основании фактических обстоятельств данного дела, установив со стороны покупателя нарушение договора, все судебные инстанции пришли к выводу о том, что продавец в значительной степени лишился денежных средств, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2002 г. № Ф08-4401/2002 // СПС КонсультантПлюс. — Судебная практика. — 2013.

М.А. Егорова считает, что сторонам договора купли-продажи недвижимости можно рекомендовать более внимательно относиться к формулированию условий договора, касающихся установления прав на его изменение и расторжение. Необходимо точно определить в тексте договора содержание нарушений его условий, которые могут быть признаны сторонами как существенные, а также порядок и сроки предъявления претензий по таким нарушениям. Не менее принципиальна и регламентация правовых последствий расторжения договора продажи недвижимости, которая должна содержать достаточный комплекс мер защиты как продавца, так и покупателя, включая возможность возврата имущества и денежных средств, так же как и определение условий и способов возмещения убытков в результате изменения и расторжения договора, которое возможно при существенном нарушении условий договора в силу п. 5 ст. 453 ГК РФ. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2009. — №2. — С.24.

Следует согласиться с данным мнением, потому что многие граждане не желают обращаться к профессиональным юристам за составлением продуманного, грамотного договора купли-продажи недвижимости; некоторые граждане не внимательно читают условия договора купли-продажи недвижимости вследствие чего возникают споры между сторонами договоров.

Для предотвращения данных ситуаций необходимо государству разработать и приводить в жизнь программу о повышении правовой культуры граждан.

Итак, расторжение договора купли-продажи недвижимости производится в судебном порядке, так как стороны сами не могут разрешить между собой спор. Суд тщательно изучает материалы дела и выносит решения об удовлетворении иска или в отказе удовлетворения в иске.

Сторонами договора купли-продажи выступают продавец и покупатель. У каждого из них есть права и обязанности, за нарушение которых они могут быть привлечены к ответственности.

Нарушением договора купли-продажи считается неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотренных обязательств. К этому относится и нарушение определённых условий, предусмотренных законом для каждого конкретного вида договора купли-продажи или сторонами в самой сделке.

В общем виде формы ответственности сторон за нарушение договора предусмотрены Гражданским Кодексом Российской Федерации, а именно: возмещение убытков, взыскание неустойки, принуждение исполнить обязательство.

Важные аспекты

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи могут быть урегулированы как законом, так и соглашением сторон.

Основной обязанностью продавца является обязанность передать в собственность покупателя предмет договора купли-продажи, соответствующие документы и принадлежности. При этом продавец должен соблюдать следующие условия:

  • передать предмет, обозначенный в договоре купли-продажи в срок;
  • передать предмет сделки надлежащего качества, в установленном количестве и ассортименте;
  • передать вещь без недостатков материального и правового характера, то есть вещь должна соответствовать установленному договором назначению, обладать необходимыми характеристиками, быть свободной от прав третьих лиц на неё (исключение: покупатель согласился принять вещь, обременённую правами третьих лиц).
  • В обязанности покупателя входит:

  • принять предмет договора купли-продажи;
  • уплатить оговоренную сумму.
  • Если третье лицо предъявит иск покупателю по основаниям, возникшим до заключения сделки, покупатель привлекает продавца к участию в деле на своей стороне (такое участие также является обязанностью продавца).

    Оснований наступления ответственности сторон множество, например:

  • Продавец не соблюдает свои обязанности по передаче покупателю товара – последний вправе отказаться от выполнения условий договора купли-продажи. Если речь в таком случае идёт об индивидуально-определённой вещи, покупатель имеет право потребовать её;
  • Продавец отказывается передавать права собственности на предмет соглашения и прилагающиеся к нему документы – покупатель может отказаться от принятия товара;
  • Ассортимент предоставленного товара не соответствует оговоренным условиям – покупатель вправе отказаться от товара и не оплатить его полную стоимость;
  • Предмет договора не соответствует по качеству – покупатель имеет право:
    • требовать уменьшения цены;
    • требовать бесплатного исправления недостатков;
    • истребовать компенсацию собственных расходов на исправление недостатков.
      • Предмет сделки обременён правами третьих лиц – покупатель, в случае, если он не был согласен с таким обременением, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи;
      • Если товар изымается в пользу третьих лиц вследствие эвикции – продавец возмещает убытки покупателю;
      • Доставленный товар не соответствует количеству, установленному в договоре купли-продажи – покупатель вправе:
        • отказаться от переданного товара и оплаты;
        • запросить недостающие вещи;
        • потребовать возврата денег, если они уже были уплачены.
      • Покупатель не оплачивает, взятый в рассрочку товар – его можно обязать выплатить проценты за просроченную сумму;
      • Гибель или случайное повреждение предмета сделки – с момента передачи, ответственность полностью лежит на покупателе;
      • В случае некомплектности товара, продавец должен доукомплектовать его, либо уменьшить цену;
      • Когда предусмотрена обязанность застраховать предмет сделки и одна из сторон не выполняет этого, другая вправе застраховать за свой счёт и потребовать покрытия своих расходов.
      • Ответственность за нарушение договора купли-продажи

        Существуют общие законодательные положения, регулирующие ответственность за нарушение договора купли-продажи, в частности, нормы ГК РФ. Вопрос обязательств сторон по договору купли-продажи затронут в 30 главе «Купля-продажа», в частности, в статьях 456 п. (2), 463 п. (1), 464, 466 п. (1), 468 п. (1), 478, а также в ст. 395, 448 п. (4), в разделах об общих положениях о договорах, обязательствах.

        В строго предусмотренных ГК РФ случаях, отношения купли-продажи могут регулироваться указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Определённые виды сделок по купле-продаже урегулированы федеральными законами, к примеру, законом о защите прав потребителей.

        Ответственность за нарушение договора купли-продажи может быть установлена соглашением сторон.

        Подделка документации

        Подделка документации при совершении сделок с движимым и недвижимым имуществом влечёт уголовное наказание. Ст. 327 УК РФ содержит указание на подделку официальных документов, удостоверений, предоставляющих определённые права или освобождающих от обязанностей, а также на использование заведомо ложных документов при заключении соглашения.

        За подобные действия лицо может быть приговорено к ограничению или лишению свободы, принудительным работам, аресту или штрафу.

        Неисполнение обязательств

        Типы ответственности за неисполнение обязательств указаны в 25 главе ГК РФ, каждое из которых применимо к сделкам по купле-продаже, а именно:

      • Возмещение убытков
      • Убытки – это затраты, которые лицо, право которого нарушено, понесло или понесёт для восстановления этого нарушенного права:

      • доходы, которые он не получил, но должен был получить, если бы право не было нарушено;
      • повреждение или утрата его имущества.
      • 2. Выплата неустойки

        Неустойка – это сумма денег, которую сторона обязана уплатить другой стороне за неисполнение своего обязательства или ненадлежащее его исполнение, а также в случае просрочки исполнения.

        3. Исполнение обязательства в натуре.

        Подделка подписей

        Подделка подписи при совершении сделки может иметь место в двух формах:

        • Проставление чужой подписи;
        • Лицо, действующее по доверенности, выходит за пределы предоставленных полномочий.
        • В зависимости от обстоятельств, сделка может быть признана недействительной (ничтожной) или не заключённой. Само лицо, умышленно проставившее подпись другого человека, будет привлечено к уголовной ответственности по ст. 327 УК РФ, как и в случае c подделкой документов.

          Ответственность нотариуса

          Ответственность нотариуса урегулирована ст. 17 «Основы законодательства РФ о нотариате». Согласно этому документу, частный нотариус несёт полную имущественную ответственность за вред, причинённый умышленно. Каждый нотариус должен застраховать свою ответственность.

          Также, он несёт дисциплинарную ответственность за нарушения Кодекса профессиональной этики нотариусов РФ. Государство несёт ответственность за действия/бездействия нотариусов, действующих в рамках государственной нотариальной конторы. К деятельности частных нотариусов это не относится.

          Риски и особенности договора купли-продажи квартиры с обременением

          Несмотря на то что приобретение собственной квартиры для большинства семей остается актуальным, и многие желают купить квадратные метры, продать квартиру с выгодой не так-то просто. Слишком часто обременения на жилую недвижимость препятствуют успеху сделки.

          Немногие покупатели желают иметь дело с «проблемным» жильем. Но кто-то не хочет искать на рынке другое предложение. Как же сделать так, чтобы все прошло быстро и гладко? Как грамотно подготовить договор купли/продажи квартиры с обременением? Мы постараемся дать ответы на эти и многие другие вопросы, которые могут возникнуть в процессе осуществления подобной сделки.

          Обременение – это что

          Под этим термином законодатель понимает наличие ограничения в праве использования имущества собственником в полном объеме, а также в проведении сделок по его продаже.

          Сведения о существующем ограничении в зарегистрированном праве собственности на данный объект в ЕГРН вносятся обязательно. В отдельных случаях без согласия лица, имеющего право требования на квартиру, отчуждение имущества невозможно.

          Важно! Когда нет запрета на отчуждение квартиры, а обременение перед заключением сделки не снято, оно приобретается и переходит на нового владельца одномоментно с правом собственности. Об этом покупатель должен знать.

          Прежде чем оформить договор купли-продажи квартиры с обременением, изучите любой образец — бланков во всемирной сети представлено достаточно, и в них обычно учтены типовые формулировки всех возможных обременений.

          И познакомьтесь подробнее с ограничениями разных видов, которые оказывают влияние на допустимость распоряжения имуществом после оформления сделки.

          Виды обременений и порядок отчуждения недвижимого имущества по видам ограничений

          Среди обременений, какие могут встретиться у недвижимости, федеральным законом от 1999 г. №122, названы:

          Относится к самым распространённым. Когда жилое помещение находится у банка в залоге, продать его возможно только при его согласии. Причем у него есть право поставить свои условия (например, оплата в размере 50%), требующие непременного исполнения, прежде чем стороны получат разрешение на сделку.

          Если покупатель подтвердит документально, что его финансовое состояние позволит выплатить долг, он может переоформить на свое имя ипотечный договор и принять, таким образом, ответственность по выплате кредита. В любом случае средства, раньше внесенные продавцом, будут возвращены ему. А у покупателя есть выбор:

        • Оплатить стоимость квартиры частями, первая из которых передается банковской организации в качестве погашения остатка по займу, а другая – лично продавцу.
        • Денежные средства продавцу передать в таком порядке: сначала сумма задолженности, а с отсрочкой, пока не погашены проценты, и не снят залог – остаток.
        • Если, конечно, сам должник досрочно не погасит долг и не снимет обременение. Тогда квартира будет продана в обычном порядке.

          Эти схемы работают, если залогодержатель – любое юридическое лицо.

          Может случиться, что квартира выступает залогом, когда оформляются долговые обязательства частных лиц. У собственника нет права распоряжаться имуществом, пока долг не выплачен. Однако, если не возражает залогодержатель, квартира с обременением может быть продана раньше, чем полностью погашена сумма долга.

          Случается также, что недвижимость специально передается в залог, чтобы сохранить ее для доверенного лица. Так, например, родитель преклонного возраста регистрирует залог в пользу детей, чтобы собственность не оказалась утраченной от действий мошенников.

          Аренда или коммерческий наем

          Если приобретается жильё, сданное в аренду, то покупатель вынужден выполнять условия ранее заключенного соглашения. Смена владельца – не основание для расторжения договора аренды. Так что жильцы могут оставаться на арендованной площади, пока не истечет срок найма.

          Важно! По закону любой договор аренды составляется в письменной форме и должен быть зарегистрирован.

          Если квартиру необходимо продать, а покупатель не согласен на обременение, у продавца варианта два: или продавать жилье, когда закончится срок аренды, или расторгнуть соглашение с арендаторами до момента заключения сделки, если они не возражают. Иначе – выплата неустойки или судебные разбирательства.

          Чаще используется в отношении земельных территорий. Сервитут – это преимущество третьих лиц на пользование участком земли, не находящимся в их собственности. Та же ситуация, что и с арендой.

          Это довольно сложное обременение, когда имуществом распоряжаться полностью или частично (даже пользоваться) запрещено. Его отличает от других то, что наложить ограничение могут строго определенные лица. Это: суды, органы правопорядка, приставы.

          Арест обременяет квартиру, когда не оплачиваются коммунальные платежи, и тогда до погашения всей задолженности никаких сделок совершать нельзя.

          Или владелец сам оказался под следствием, и существует риск, что его имущество будет реализовано с молотка. Тогда у покупателя есть шанс однажды вовсе оказаться на улице.

          Выполнить отчуждение арестованной жилой площади, не получив на то согласия органа, который принял такую меру, не получится. Так что, пока арест сохраняется, недвижимость лучше не приобретать.

          К дополнительным видам ограничений, применяемых при отчуждении объектов недвижимости, относят:

        • Соглашение бессрочной ренты. Если приобретается недвижимость, в отношении которой заключен договор ренты, необходимо понимать, что невыполненные до конца обязательства по рентной плате переходят к покупателю. Он становится рентоплательщиком, а значит, полных прав на собственность иметь не будет.По договору ренты он может проживать на жилой площади, если станет оплачивать коммунальные услуги, заботиться о сожителях, чаще всего, людях одиноких в преклонном возрасте и нуждающихся в помощи и поддержке. Им приходится за это расплачиваться недвижимостью.При этом у получателя ренты есть право расторгнуть договор продажи, если требования содержания, указанные в нем, он не получает
        • Наличие несовершеннолетних собственников. Когда в жилом помещении прописан ребенок, его нельзя выписать, если ему не предоставляется жилплощадь с условиями проживания не хуже, чем были ранее. Ситуация куда сложнее, когда не достигший совершеннолетия является одним из дольщиков. То же самое касается и гражданина, признанного недееспособным. Осуществление сделки потребует согласия в первом случае органа опеки, во втором – попечителей.Частным примером такой сделки служит покупка квартиры, ранее приобретенной с использованием материнского капитала. Это означает, что в доме есть ребенок, и он в числе собственников. Если ему не исполнилось еще 18, понадобится разрешения на отчуждение имущества от органов попечительства, чтобы сделка не оказалась признанной ничтожной
        • Реализация недвижимости с прописанным в ней человеком. Жилец с пропиской не является собственником. И покупателю совсем не нужны проблемы, особенно если жилец возражает против выписки. Претендовать на квартиру он не вправе, но жить в ней ему никто не запретит.Конечно, можно добиться выселения через суд, но есть категории граждан, которые не выписать и по суду. А даже если они и выписаны, всегда смогут прописаться обратно. И согласия собственника на то не потребуется. Это те, кто призван на срочную воинскую службу, отбывают уголовное наказание или находятся на длительном лечении
        • Cделка с совладельцем. Когда продается доля в недвижимом объекте, остальные сособственники выступают ограничителями сделки. Без их согласия часть продана быть не может.Под запретом отчуждение имущества – совместной собственности двух супругов, когда нет официального согласия одного из них, заверенного нотариально. Это касается и других случаев, к примеру, когда приобретается комната в коммуналке и требуется согласие остальных жильцов.Не нужно оно, если получена квартира до вступления в брак, а также принятием наследства либо по договору дарения
        • Дом под снос. Квартиры в подобных домах не продаются.
        • Важно! Обременение еще не является свидетельством нереальности продажи имущества. О его наличии покупатель должен быть непременно осведомлен, чтобы избежать нежелательных последствий.

          Как составляется договор

          Когда на продажу выставлена квартира с обременением, действует стандартная схема. Как в любом подобном договоре, в этом должны найти отражение:

        • данные о каждой из сторон сделки;
        • предмет договора;
        • порядок, установленный для осуществления расчетов и передачи недвижимости;
        • стоимость квартиры;
        • ответственность сторон;
        • Важным положением в договоре купли/продажи с обременением станет пункт (или раздел) о наличии ограничения, обязательно указан его вид и названы правовые последствия для покупателя.

          Некоторые особенности таких договоров

          При подобных сделках стороны могут оговаривать дополнительные условия, самостоятельно устанавливать цену продаваемого жилья или приемлемый для них порядок расчетов.

          Если же дольщики стали обременением, достаточно приложить к договору согласие на отчуждение с заверением у нотариуса, можно, уже подписав соглашение, стать законным владельцем приобретенной доли. В документе стоит указать, кто именно аннулирует обременение, если нет, то изложить условия, предъявляемые в связи с обременением к новому собственнику.

          Наличием подпункта о сроке выписки третьего лица из квартиры покупатель стимулирует продавца к выполнению его обязанностей, потому что последний платёж по сделке он получит только после выписки. А продавец «подгоняет» покупателя тем, что сохраняет за собой права собственности, пока не получит полную сумму. Вот и получается, что обе стороны пользуются обременением как своеобразным рычагом воздействия.

          Чтобы не пришлось впоследствии отменять сделку, лучше заблаговременно известить покупателя об обременении. Если же наличие подобного обстоятельства не устраивает покупателя, составляют предварительный договор.

          В чем необходимость предварительного ДКП

          Когда заключению сделки мешает обременение, в таком соглашении стороны могут договориться об условиях, при выполнении которых сделка совершится. А это случится в тот момент, когда сдерживающие обстоятельства будут устранены. На это продавцу будет отведен определенный срок, также оговоренный в этом документе.

          Если в положенный срок ограничение остается, покупатель вправе от сделки отказаться.

          Важно! Иногда в предварительный ДКП включается пункт о внесении задатка, который служит некоей гарантией исполнения договора. Пример: если от сделки отказался покупатель – внесенный задаток останется у продавца. Когда причина отказа – сам продавец, покупатель получит двойную сумму.

          Хотя отдельные суды признают неуместным в предварительном договоре требование задатка.

          Обременение в пользу продавца

          Такое часто используется собственниками, когда сделка предусматривает рассрочку платежа, а выплата происходит частями.

          Если подписан договор по купле-продаже квартиры с обременением в пользу продавца, въехать в помещение приобретателю позволяется сразу. Только вот правом собственности он обладать не будет. Оно остается у продавца, пока не поступит последняя оплата по сделке.

          В пользу бывшего владельца устанавливается обременение:

          1. По закону. Оно возникает, если предусмотрена оплата за квартиру уже после заключения сделки. Ссылка, что залог возникает в силу закона должна присутствовать в тексте договора. И тогда госрегистратор этот факт зафиксирует, внося в ЕГРН сведения.
          2. По соглашению сторон. Сами участники сделки вправе договариваться об условиях обременения.

          Важно! В интернете на специализированных сайтах всегда можно найти договор с обременением в пользу продавца, даже скачать образец.

          Когда регистрация завершится (в МФЦ или Росреестре), стороны получат на руки выписки из ЕГРН, а там будут зафиксированы одновременно переход права собственности покупателю и установленное обременение в пользу продавца, которое будет действовать, пока покупатель не выплатит все деньги. Снято оно будет по заявлению от каждой стороны сделки.

          Как раз в этом для покупателя немалый риск. Он не сможет оформить документы, если прежний владелец не захочет снимать обременения, даже после получения денежных средств полностью. Тогда одна дорога — в суд.

          Какие понадобятся документы:

        • заявление (иск) от покупателя;
        • выписка из ЕГРН;
        • документы о перечислении либо вручении продавцу всей суммы договора.
        • Для удовлетворения иска суд имеет достаточно оснований. Так что покупатель, наконец, получит выписку из ЕГРН и станет полноправным собственником.

          При заключении договора купли-продажи с обременением – образец/шаблон подобного соглашения необходим, когда собственник, совершающий сделку, ограничен в правах пользования имуществом, ему принадлежащим. Таким имуществом может оказаться не только квартира, но и автомобиль или нежилое помещение.

          Каждый для себя решает сам, стоит ли покупать обремененную квартиру, оценивая возможные риски такой сделки.

          Договора продажи недвижимости ответственность