Довольно часто при поиске объявлений по продаже квартир можно встретиться с фразой, упоминающей, что недвижимость находится в собственности меньше 3-ех лет.

Многие недоумевают, с какой целью делается это уточнение, и зря, ведь под одной только этой фразе можно догадаться, будет ли покупка недвижимости сопряжена с определенными рисками или нет.

Снижение рисков касательно операций купли-продажи – естественное желание покупателей, и, если вы в их числе, внимательно ознакомьтесь с указанными в данной статье рекомендациями.

Содержание:

Правила безопасности при приобретении жилья

Известно, что профессиональные юристы вооружаются уже давно отработанными и проверенными на практике приемами, которые позволяют без труда определить чистоту совершаемой сделки.

Данный навык доступен не только профессионалам – обычные граждане тоже могут воспользоваться советами и применить стратегии специалистов в области юриспруденции.

Особенно следует пользоваться советами при покупке дорогой недвижимости – потерять большие деньги, время и нервы хочется далеко не каждому, и вы наверняка в их числе!

На что обратить внимание?

Можно выделить три основных правила, следование которым снизит риски при покупке жилья:

  • Проверьте продавца. В первую очередь избегайте сделок, совершаемых по доверенности, так как ее действие может прекратиться еще до регистрации договора купли-продажи. Также старайтесь не приобретать недвижимость у приезжих жителей, так как мошенники часто используют таких лиц для своих махинаций. Перед покупкой поинтересуйтесь у продавца, по какой причине он продает жилье – если она попадает под сомнение, отнеситесь к такой сделке максимально настороженно.
  • Проверьте объект недвижимости. Проверять необходимо как новостройки, так и вторичное жилье. Обратите внимание на количество предыдущих жильцов, соответствие стоимости квартиры и ее состояния, а также правильность всех документов собственника. Также на этом этапе необходимо обговорить с продавцом все моменты передачи денежных средств, особенности доступа к банковским ячейкам и другие нюансы.
  • Проверьте порядок продажи. Следует насторожиться, если квартира продается срочно, либо со значительной уценкой, которая превышает 15% от общей стоимости. С подозрением надо относится и к случаям, когда объект недвижимости продается не собственником, а его представителем. Если вам под невнятным предлогом предъявляют неполный пакет документов, можете развернуться и уйти – для вас это будет лучше всего.
  • Такими действиями должна сопровождаться каждая покупка квартиры в собственности менее 3 лет – риски покупателя в таком случае сводятся к нулю.

    Гораздо лучше потратить немного времени до приобретения, чем нарваться на мошенничество и тратить время в судах.

    Виды мошенничества

    К сожалению, мошенничество в сфере недвижимости распространено очень сильно.

    На практике чаще всего используются следующие схемы мошенничества, о которых необходимо знать:

  • Продажа по недействительным документам. Для этого злоумышленники используют фальшивые печати, бланки, «левых специалистов», а также квартиру, которая снимается у третьих лиц на непродолжительный срок (как правило, собственники даже не догадываются о подобных проделках). Опасность данного метода в том, что отыскать мошенников и доказать свою правоту после покупки будет очень сложно.
  • Обращение в суд с целью признания сделки недействительной. Как правило, мошенники после продажи подают заявление в суд, чтобы вернуть квартиру обратно. Этот вид не так опасен, так как уплаченные за жилье деньги возвращаются обратно покупателю, но уже в меньшем размере за счет прописывания в иске меньшей стоимости. Разница идет в карман злоумышленников, а горе-покупатель несет убытки и тратит свои нервы и время.
  • Продажа недвижимости одновременно нескольким физическим лицам. Довольно распространенный вид обмана, при котором владельцем недвижимости делается несколько копий документов на квартиру, далее они заверяются в разных конторах. После продажи недвижимости нескольким людям, собственник как правило исчезает.
  • Также можно встретиться и с другими менее распространенными видами мошенничества. Единственный способ уберечься от попадания в капкан – быть бдительным и внимательным.

    Риски при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

    Считается, что если квартира в собственности менее 3 лет, риски для покупателя несколько возрастают.

    Данное мнение небезосновательно по указанным далее причинам:

  • возможность возвращение подаренной квартиры дарителем обратно в свою собственность, если с момента дарения прошло меньше трех лет;
  • на квартире может лежать обременение в виде прописанных недееспособных или несовершеннолетних граждан, из-за которого сделка продажи будет аннулирована;
  • небольшой недостаток – отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-ех лет.
  • Стоит отметить, что наткнуться на указанные риски можно далеко не всегда – есть хорошая вероятность приобрести в 2018 году квартиру менее 3 лет в собственности и не получить к ней в придачу множество проблем и хлопот.

    Какие требуются документы для покупки квартиры в ипотеку? Полный перечень здесь.

    Что это означает?

    Квартира менее 3 лет в собственности – какое толкование имеет это выражение? На самом деле все предельно просто – с момента приобретения владельцем данной недвижимости прошло менее трех лет.

    К данной категории может относиться только вторичное жилье, так как первичная недвижимость потому и называется таковой, так как не является закрепленной за владельцем.

    По доверенности

    Если вы желаете приобрести недвижимости не у прямого собственника, а у его представителя (доверенного лица), будьте готовы столкнуться с риском попасть на злоумышленников.

    Конечно, далеко не каждая сделка по доверенности сопряжена с большими проблемами – иногда покупка обходится без негативных моментов.

    Чтобы снизить вероятность попасть в руки мошенников, необходимо с самого начала проходить все этапы покупки совместно с выбранным лично квалифицированным нотариусом.

    Несмотря на то, что это обойдется несколько дороже, вы сможете обезопасить себя от многочисленных рисков, сэкономить свое время и уберечь нервы.

    Полученной по наследству

    Даже при покупке унаследованной квартиры можно столкнуться с некоторыми неприятностями.

    Основная опасность такой сделки состоит в том, что вместе с объектом недвижимости можно получить и претензии лиц, чьи права на наследование были нарушены в процессе распределения наследства.

    Это относится и к наследованию по закону, и к передаче имущества по завещанию.

    Как правило, такая ситуация заканчивается в суде, и, если наследник выигрывает дело, договор о продаже недвижимости аннулируется, деньги возвращаются покупателю, квартира – владельцу.

    Что нужно знать при покупке квартиры в строящемся доме? Читайте тут.

    Нужна пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом? Подробности в этой статье.

    Оспаривание сделки

    Единственный способ законного и рационального оспаривания сделок по купле-продаже недвижимости менее 3-ех в собственности (а также в других перечисленных в статье случаях) – судебное разбирательство.

    Оспаривание поможет вернуть покупателю свои средства в полном размере в случаях столкновения с мошенничеством.

    Таким же образом владелец недвижимости может получить ее обратно, вернув деньги покупателю.

    Если вы не хотите тратить время и деньги на судебные разбирательства, с самого начала отнеситесь к покупке квартиры максимально ответственно и серьезно!

    На видео о рисках при приобретении жилья

    Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет в 2018 году

    Доход от продажи недвижимости облагается налогом, и значение имеет срок владения объектом. Но есть и иные нюансы, связанные с длительностью владения.

    Чем в 2018 году отличается продажа квартиры, принадлежащая меньше трех лет?

    Нередко в объявлениях о продаже квартир встречается фраза о том, что объект находится в собственности меньше трех лет. Многие считают такое упоминание лишним.

    Однако от длительности владения недвижимостью зависит уровень рискованности сделки. Каковы особенности продажи квартиры, ранее трехлетнего срока владения в 2018 году?

    Общие аспекты

    Сделки, касающиеся покупки-продажи жилья, всегда сопряжены с различными трудностями. Но больше рискует, как правило, покупатель.

    Именно ему надлежит тщательно проверить законность владения, полномочия продавца, наличие обременений и прочие аспекты.

    Риск продавца связан в основном с финансовой стороной. Нужно выбрать наиболее подходящий порядок расчетов, дабы не остаться без денег и без квартиры.

    К сожалению, подобные ситуации иногда встречаются. Если стороны договорились о передаче денег после оформления перехода права собственности, то не факт, что продавец свои деньги получит.

    Конечно, выплата определенной суммы относится к основным условиям договора. Когда условия не выполняются, договор может быть расторгнут.

    И вот здесь имеют значение детали. Все исполненное по договору до его расторжения возврату не подлежит, если иное не предусмотрено договором или законом.

    Получается, что продавец расторгает договор, поскольку не получил оплату. Однако покупатель квартиру возвращать не обязан, поскольку передана она до расторжения сделки.

    В итоге продавцу понадобится обращаться в суд и доказывать свою правоту. Избежать таких сложностей можно, если в договоре предусмотреть все возможные нюансы.

    Например, одновременная передача денег и квартиры или возврат исполненного при расторжении договора.

    Еще один нюанс, непосредственно касающийся продавца, связан с длительностью владения квартирой.

    Речь идет о налогообложении полученного дохода. Продавец недвижимости не платит НДФЛ, если владел квартирой более трех (иногда более пяти) лет.

    Определения

    Квартира, находящаяся в собственности менее трех лет. Данное понятие предельно понятно, но не всегда ясно, что считать трехлетним периодом.

    Три года в данном случае не календарный срок. Отсчет может начинать и в начале, и в конце, и в середине года.

    Три года владения это шестьдесят месяцев непрерывного обладания объектом на правах собственности.
    Дата начала владения зависит от того, на каком основании собственник получил квартиру.

    Обычно точкой отсчета признается дата, когда право собственности зарегистрировано в Росреестре. Точное число можно посмотреть в выписке из ЕГРН, где отображается дата внесения записи в реестр.

    Но есть и исключения при определении срока владения. Так для квартир, полученных по наследству, право собственности возникает в день открытия наследства, то есть в день смерти наследодателя.

    Для кооперативной квартиры обретением права собственности признается дата оформления акта приема-передачи квартиры после полной выплаты пая.

    Для продавца недвижимости трехлетний срок владения квартиры имеет значение лишь при налогообложении. Сама сделка осуществляется в стандартном порядке.

    Стороны сделки

    При купле-продаже недвижимости сторонами сделки признаются продавец и покупатель, то есть настоящий и будущий собственники. Но это лишь общие определения.

    Каждая из сторон может быть представлена иным лицом. Законный представитель должен располагать доверенностью, позволяющей совершать определенные действия в пользу выдавшего документ лица.

    Подлинная доверенность должна соответствовать определенным требованиям:

  • данные доверителя (Ф.И.О., данные паспорта, адрес регистрации);
  • сведения о доверенном лице (аналогично);
  • адрес отчуждаемой квартиры;
  • перечень разрешенных действий;
  • подпись выдавшего доверенность лица;
  • удостоверительная надпись и печать нотариуса.
  • Доверенность должна быть действующей. Проверить, не отозвана ли доверенность, можно на официальном сайте Нотариальной палаты.

    Потребуется указать реквизиты документа и посмотреть его текущий статус. От лица собственника может выступать родитель или опекун как законный представитель, если собственник является несовершеннолетним.

    Но в этом случае обязательным становится участие органов опеки и одобрение продажи с их стороны. На стороне продавца может выступать сразу несколько собственников.

    Все они могут участвовать в сделке лично или делегировав свои полномочия одному собственнику посредством доверенности.

    Сколько стоит оформить дарственную на квартиру у нотариуса в 2018 году, читайте здесь.

    Если продается доля квартиры, то необходимо наличие письменного согласия на отчуждения части помещения от каждого совладельца.

    Законодательная база

    Порядок продажи квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет, регламентирован ст.220 НК РФ.

    В соответствии с правовыми нормами продавец обязан заплатить в бюджет налог на полученный доход в размере 13%.

    Налогооблагаемой базой становится сумма вырученных за квартиру средств за минусом 1 000 000 рублей.

    Зачастую именно возможность получения налогового вычета становится причиной махинаций со стоимостью квартиры.

    При заключении договора о продаже квартиры, принадлежащей собственнику менее трех лет (в некоторых случаях менее пяти с 2018 года), указывается 1 000 000 рублей, хотя по факту выплачивается гораздо большая сумма.

    В стремлении сэкономить нужно учитывать, что уклонение от уплаты налогов считается нарушением закона.

    Обнаружение фальсификации чревато штрафом и доначислением налогов, а иногда и уголовным наказанием (особо крупный размер суммы).

    Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет для покупателя

    При покупке любой квартиры покупатель всегда рискует больше, чем продавец. Не зря специалистами рекомендуется начинать подготовку к сделке с проверки «юридической чистоты».

    Проверить нужно законность владения недвижимостью продавцом и уровень его правомочности. Может оказаться, что квартира находится в совместном или долевом владении.

    Также подлежит проверке наличие/отсутствие обременение и ограничений. Большая часть обременений не препятствует продаже объекта, но в полном объеме переходит к новому собственнику.

    Имеет смысл проверить любые нюансы, показавшиеся подозрительными. В частности следует обратить внимание на такие моменты:

    Соблюдение указанных правил сводит риски покупателя квартиры к минимуму. Но если речь идет о покупке квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет, то особое внимание нужно уделить документальному сопровождению сделки.

    Перечень необходимых документов

    Стандартный пакет документов при купле-продаже квартиры включает в себя:

    • паспорт или иной документ, подтверждающий личность продавца;
    • паспорт доверенного лица и оригинал доверенности (если интересы собственника представляет иное лицо);
    • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
    • справка о наличии/отсутствии обременений;
    • выписка из домовой книги (о составе прописанных лиц).
    • Когда правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН) указывает, что со времени получения права собственности прошло менее трех лет, необходимо подробно изучить правоустанавливающие документы.

      Это необходимо для выяснения основания получения права на квартиру. В качестве правоустанавливающей документации может выступать:

      Представленный документ нужно изучить на предмет нарушения интересов третьих лиц.

      Для этого нужно запросить у продавца расширенную выписку из ЕГРН обо всех сделках с недвижимостью и архивную выписку из домовой книги, где перечислены все прописанные когда-либо лица.

      Возможно, кто-то из прежних собственников был незаконно лишен своего права, предыдущая сделка продажи была проведена с нарушениями или есть риск оспаривания права собственности.

      Порядок подписания договора

      В 2018 году договор купли-продажи квартиры не подлежит госрегистрации. Регистрируется только переход права собственности. Тем серьезнее нужно отнестись к оформлению договора.

      К обязательным пунктам относятся:

    • дата и место составления договора;
    • данные сторон;
    • описание и характеристики квартиры, позволяющие точно идентифицировать объект;
    • сведения об обременениях;
    • полная стоимость квартиры;
    • порядок и сроки передачи квартиры;
    • порядок расчетов;
    • права и обязанности сторон;
    • подписи участников.
    • Не лишним будет включение в договор условия об ответственности продавца перед третьими лицами, на случай заявления претензий по поводу свершения сделки.

      Видео: покупка квартиры, находящейся в залоге, ипотечная сделка, на что обратить внимание

      В случае с покупкой квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет, часто возникает ситуация, когда продавец просит указать в договоре меньшую сумму.

      Мол, покупателю все равно, а налог для продавца уменьшится. Но стоит участь такие нюансы:

      На какие нюансы стоит обратить внимание

      Приобретая квартиру, срок владения которой не превышает трех лет, основное значение обретает основание получения права собственности продавцом.

      Если недвижимость получена в дар, то в течение трех лет даритель может отменить сделку при наличии веских аргументов.

      Когда квартира получена в результате сделки купли-продажи или мены, нужно проверить наличие лиц, чьи права могли быть нарушены. Данные граждане могут оспорить право собственности в течение срока исковой давности.

      К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется норма об общем сроке исковой давности, предусмотренном ст.196 ГК РФ.

      Так заявить о незаконной утрате права собственности можно в течение трех лет. Если речь идет о признании недействительности сделки, то здесь срок исковой давности составляет один год.

      Таким образом, в договоре нужно предусмотреть возможность оспаривания права собственности третьими лицами.

      Желательно внести дополнительное условие, по которому продавец обещает компенсировать убытки покупателя при возникновении претензий третьих лиц.

      Какой уплачивается налог

      В России налог на покупку жилой недвижимости отсутствует. Но покупатель может воспользоваться налоговым вычетом после оформления права собственности на приобретенную квартиру.

      Законом предусмотрен частичный возврат выплаченного за предыдущий год НДФЛ в размере 13% от суммы, не превышающей 2 000 000 рублей.

      Возможность получения вычета непосредственно зависит от правильности оформления сделки и наличия необходимых документов.

      Какие нужны документы для прописки в квартиру собственника в 2018 году, читайте здесь.

      Что такое дарственная на квартиру, смотрите здесь.

      Основным документом для возврата налога становится договор купли-продажи с указанной стоимость

      квартиры. Подтверждением оплаты может становиться расписка продавца, банковская квитанция или иной платежный документ.

      То есть занижение суммы сделки невыгодно покупателю, если он желает воспользоваться налоговым вычетом.

      Оформление покупки квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет, не отличается от общепринятого порядка купли-продажи.

      Главное это предусмотреть возможность оспаривания права собственности третьими лицами и указывать в договоре только достоверные данные, в том числе и касательно стоимости сделки.

      Квартира в собственности менее 3 лет налог при продаже

      Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог

      Чаще всего собственники применяют несложную схему, когда в главном договоре указывается стоимость объекта при приобретении. То есть, когда передавалось право собственности стоимость была (условно) 900 тысяч рублей. Если проходит продажа до 3 лет, то в договоре указывается аналогичная стоимость. Перед законом нарушений нет, поскольку налогообложение применяется только при прибыли.

      Налог с продажи квартиры в собственности меньше 3 лет

      1. 3 Продажа по оценочной стоимости. Таким способом пользуются большинство риэлтерских и строительных компаний. В договоре купли-продажи указывается сумма оценки, которую проводила специализирующая ся компания. Такова же суть, как и в первом варианте – указывается совершенно другая сумма, которая может быть ниже или такой же. Таким образом, вы помогаете и будущим владельцам квартиры и себе;
      2. Налог за продажу квартиры в собственности менее 3 лет

        • погашенное свидетельство на имущество или аннулированная выписка;
        • соглашение купли-продажи;
        • документы об оплате по соглашению (чеки, квитанции, платежные поручения и пр.)
        • подтверждение понесенных расходов при покупке квартиры. Используются для снижения налоговой базы;
        • договор дарения при продаже подаренной недвижимости;
        • кадастровый паспорт, в случае значительного занижения цены в договоре, реализации подаренной или наследуемой квартиры;
        • заявление на применения вычета в 1 млн рублей;
        • копия паспорта.

        Продать квартиру без налога (меньше 3 лет в собственности)

        Но если Малышев Н.В. заявит в предоставленной декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме подтвержденных документально расходов, тогда облагаемый обязательным налогом доход составит сумму 500 000 рублей, а НДФЛ будет равняться 65 000 рублей: (4 000 000 – 3 500 000) х 13% = 65 000 руб.

        Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

        Многие собственники, не желая выплачивать налог, в договоре купли-продажи указывают намного меньшую сумму, чем та, что реально ими была полученная в результате сделки. К примеру, прописав в документах цифру меньше 1 000 000, уменьшенная на вычет налогооблагаемая величина становится нулевой.

        Как не платить налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности в 2016

        Также подчеркнем, что данные нововведения действуют только в отношении недвижимости, приобретенной после 1.01.2016 г. А потому, если вами квартира была приобретена ранее – на нее данный закон не распространяется. Законодатель предоставляет право субъектам РФ снизить регламентированный пятилетний срок вплоть до нуля для всех или любой одной категорий граждан или объектов недвижимости.

        Налог на продажу квартиры в собственности до 3 лет и больше

        Нужно ли платить государству при продаже собственной недвижимости, когда это нужно сделать, берут ли налоги с наследников жилья, какие есть легальные пути не перечислять в ФНС совсем ничего или хотя бы уменьшить сумму, на которую начисляется налог? Эти вопросы волнуют любого продавца дома или квартиры.

        Как рассчитать налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

        Вопросы, связанные с обложением налогоплательщиков, проживающих на территории Российской Федерации, сборами в пользу государственного бюджета – всегда одни из самых волнующих. Множество людей желает повысить свою гражданскую грамотность и узнать, какие права и обязанности они имеют. В частности их интересуют налоговые сборы, связанные с продажей квартиры или жилого имущественного объекта иной разновидности, которые с недавнего времени претерпели некоторые изменения, связанные с некоторыми, весьма важными нюансами. В этой статье мы рассказываем, какие особенности в сфере налогообложения необходимо учитывать при продаже квартиры, как рассчитать налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2018 году, а также рассматриваем множество других полезных сведений.

        Налог при продаже квартиры, дома, менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2018 году

        Добрый день! Не подскажите, как лучше поступить продавать или подождать до 3х лет и какой примерно налог придется заплатить? В январе 2014г по договору дарения была оформлена квартира, сейчас ее хотим продать по цене 2300000. Предыдущий собственник покупал ее за 1 млн.р. Кадастровая стоимость кв.3900000 Спасибо!

        Продажа квартиры в собственности менее 3 лет — главные особенности

        Стоить отметить, что 3 года не являются календарными. Это 36 месяцев следующих подряд после приобретения квартиры. Период владения квартирой может начаться в любом месяце года. Определить срок владения квартирой можно по данным в Свидетельстве о праве собственности на квартиру, в котором указана дата регистрации прав на собственность (строка «Дата выдачи»).

        Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

        Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

        Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

        Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

        При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

        Как продать ипотечную квартиру?

        Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

      3. Досрочное погашение займа.
      4. Самостоятельная продажа.
      5. Продажа с помощью банка.
      6. Продажа долговых обязательств.
      7. Досрочное погашение

        Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

        Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

        Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

      8. Определение суммы задолженности по кредиту.
      9. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
      10. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
      11. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
      12. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
      13. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.
      14. Самостоятельная продажа

        Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

        Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

      15. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
      16. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
      17. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
      18. С квартиры снимается обременение.
      19. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
      20. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
      21. Продажа ипотечного жилья банком

        При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

        Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

        Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

        Продажа долговых обязательств

        Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

        Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

      22. Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
      23. В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.
      24. Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

        В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

        Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

        Налоговые обязательства

        Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

        Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

        Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

        Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

        Алгоритм проведения сделки следующий:

        1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
        2. Уточняет в банке сумму долга.
        3. Погашает сумму задолженности.
        4. Находит покупателя на жильё.
        5. Получает документ о снятии обременения.
        6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
        7. Продаёт квартиру по обычной схеме.
        8. Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

          Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

          Документы для продажи ипотечной недвижимости

          Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

        9. документ, подтверждающий платёжеспособность;
        10. договор купли-продажи с покупателем;
        11. справка об отсутствии задолженности по кредиту;
        12. закладная по займу;
        13. документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
        14. документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.
        15. Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

          Продать квартиру по ипотеке в собственности менее 3 лет