Содержание:

Г) Отличие недействительного договора от незаключенного или не вступившего в силу

Для участников страховых договоров важно понимать отличие недействительного договора от незаключенного или не вступившего в силу.

Здесь разница не в самом факте действия договора: не заключен договор или он не действителен — он не действует, обязательства из него не возникают и никто не обязан их исполнять. Разница в последствиях, которые могут возникнуть.

Если договор не заключен, то или условия не согласованы, или необходимые конклюдентные действия не совершены и договора просто нет. Следовательно, что бы стороны ни делали фактически, хотя бы они и стали выполнять условия такого договора, все эти действия нельзя рассматривать, как исполненное обязательств по договору и, следовательно, нет обязанностей по возврату всего полученного, т.е. нет реституции и других последствий недействительности.

важно понимать отличие недействительного договора от незаключенного или не вступившего в силу, так как есть разница в последствиях, которые могут возникнуть

Иная ситуация, когда договор есть, условия согласованы, конклюдентные действия совершены, но условия этого заключенного договора не соответствуют закону или уставу юридического лица, или доверенности или основам правопорядка и нравственности и т.д. и поэтому договор недействителен. В первом случае договор не действует потому, что его нет, а во втором он не действует потому, что условия, на которых он заключен неверны. В этом, втором случае возникает и обязанность реституции и другие последствия.

Конечно, вопрос о том, заключен или не заключен догвовор, действителен он или недействителен — это непростой юридический вопрос и, если у вас возникли сомнения на этот счет лучше обратиться к юристу, который профессионально занимается страхованием. Вопрос о недействительности договоров страхования имеет определенные отличия от общего случая.

Б. Недействительность договоров страхования и их отдельных условий

Договоры страхования недействительны по всем тем же основаниям, что и договоры вообще и также как и другие договоры, они вовсе не всегда недействительны в целом. Договоры ведь состоят из обязательств и некоторые обязательства можно исключить из договора, не затрагивая при этом основу — существенные условия договора. В этом случае договор сохраняет свою силу, а недействительной является только часть договора. Это правило установлено в статье 180 ГК.

Хорошим примером является страхование на сумму, выше страховой стоимости. Основное обязательство договора — возместить ущерб на сумму не превышающую страховую стоимость — остается действительным, а обязательство возместить ущерб в части, превышающей страховую стоимость является недействительным (п.1 статьи 951 ГК). Аналогично условие, исключающее суброгацию при умышленном причинении убытков (п.1 статьи 965 ГК). Это условие договора также недействительно несмотря на то, что договор страхования в целом — действителен.

Различные основания недействительности, специфические для договоров страхования сведены в таблицу.

Объкт страхования — противоправные интересы, убытки от участия в играх, расходы по освобождению заложников (ст.928 ГК)

Застрахованное лицо при страховании ответственности за нарушение договора (п.2 ст.932 ГК)

Застрахованное лицо или выгодоприобретатель в договоре страхования предпринимательского риска (ст.933 ГК)

Часть страховой суммы, превышающая страховую стоимость (п.1 ст.951 ГК)

Условие, исключающее суброгацию при умышленном причинении убытков (п.1 ст.965 ГК)

Отсутствие у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении имущества (п.2 ст.930 ГК)

Несоблюдение письменной формы договора, кроме договора гос.страхования (п.1 ст.940 ГК)

Сообщение страховщику заведомо ложных сведений (п.3 ст.944 ГК)

Расторжение дду по соглашению сторон возврат денег

Долевое безучастие: как расторгнуть договор долевого участия в строительстве с застройщиком?

Нередки случаи, когда дольщик настолько недоволен застройщиком, что готов прекратить с ним отношения и отказаться от покупки жилья. Позволяет ли закон это сделать и можно ли вернуть свои деньги и расторгнуть договор участия в долевом строительстве? Рассмотрим ситуацию подробнее.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В данной статье речь пойдет о возможности расторжения договора долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), заключенного в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Возможность расторжения такого договора предусмотрена ст. 9 Закона. От данных договоров следует отличать другие договоры, заключенные также с целью приобретения недвижимости (договоры паенакопления с ЖСК, договоры уступки права требования, предварительные договоры и т. д.), основания и порядок расторжения которых регулируются иными нормативными актами.

Следует отметить, что положения ст. 9 Закона предусматривают два варианта способа расторжения для дольщика ДДУ – в одностороннем порядке (внесудебном, с уведомлением другой стороны) и путем обращения в суд.

Ниже приведены наиболее распространенные нарушения, допускаемые застройщиком и указанные в Законе, которые могут побудить дольщика отказаться от сохранения дальнейших взаимоотношений.

Расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке

Упущенные сроки.Для любого дольщика условие о времени завершения строительства и получения возможности заселиться в квартиру является одним из самых важных. Именно поэтому законом предусмотрено, что договор с застройщиком в обязательном порядке должен содержать срок, в который построенное жилье будет передано дольщику (если такой срок не указан, договор считается незаключенным). В случаях, когда застройщик задерживает передачу объекта дольщику более чем на два месяца от срока, установленного договором, дольщик вправе расторгнуть договор.

Например: договором предусмотрено, что квартира должна быть передана до 1 июля 2012 года. Если до 1 сентября 2012 года застройщик не совершил действий, направленных на передачу квартиры, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Напомним, что в случае очевидной задержки строительства по различным обстоятельствам стороны по договору могут в добровольном порядке изменить срок окончания строительства, предусмотренный договором. Частью 3 ст. 6 Закона предусмотрено, что застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения срока окончания строительства направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Далее события будут развиваться по одному из следующих сценариев:

· дольщик соглашается подождать, и стороны подписывают соответствующее соглашение об изменении условий ранее заключенного договора. Если застройщик не укладывается и в дополнительный срок, участник долевого строительства может через два месяца после наступления «часа X» отказаться от исполнения договора;

· дольщик не соглашается на продление времени строительства. Спустя два месяца после истечения положенного срока он имеет право отказаться от исполнения договора.

Существенное нарушение требований к качеству вновь построенной квартиры.Компания, ведущая строительство, должна передать покупателю объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным нормативам (СНиП, СанПиН и т. д.).

В случае нарушения застройщиком взятых на себя обязательств в этой части у дольщика есть право потребовать:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков,

для чего направить по адресу застройщика претензию с указанием конкретных недостатков квартиры и своего требования.

От случаев «простого» нарушения требований к качеству построенной квартиры (ошибки в отделке, мелкие недоделки и т. п.) следует отличать случаи существенного нарушения требований (см.

Судебная практика расторжения договора долевого участия

«на заметку»), предъявляемых к качеству товара – квартиры. При наличии существенных нарушений дольщик имеет право сразу расторгнуть договор в одностороннем порядке, не заявляя предварительно указанные выше требования.

Нарушения, связанные с обеспечением обязательств застройщика.Исполнение обязательств застройщика перед дольщиком по договору может обеспечиваться поручительством банка (ст. 15 Закона) и предусматривать субсидиарную (дополнительную) ответственность банка за исполнение обязательств застройщиком, таких как:

— возврат денежных средств дольщику;

— выплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков, неустойки (штраф, пени).

Срок действия договора поручительства должен быть минимум на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства.

В случае прекращения поручительства ранее указанного срока как застройщик, так и банк обязаны уведомить дольщика об этом не позднее чем за 1 месяц до даты прекращения действия договора поручительства. Причем застройщик обязан заключить другой договор в течение 15 дней с даты прекращения предыдущего. Неисполнение этой обязанности влечет возникновение права дольщика на отказ от исполнения ДДУ в одностороннем порядке.

Расторжение договора в судебном порядке

Участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае (ч. 1.1 ст. 9 Закона) в случаях:

— прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

— существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

— изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Следует помнить, что согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии последних – в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В случае несоблюдения претензионного порядка разрешения спора иск будет оставлен без рассмотрения.

Как и когда забрать деньги?

Если у дольщика есть веские основания для расторжения отношений с компанией-застройщиком, нужно направить ей уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанный документ должен быть выслан по почте – заказным письмом с описью вложения.

Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления. В случае обращения в суд договор будет расторгнут с момента вступления решения суда в законную силу.

Далее застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные им денежные средства: в случае одностороннего расторжения – в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае наличия вступившего в законную силу судебного решения – в течение 10 рабочих дней.

Также он обязан уплатить дольщику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (если дольщик является гражданином – в двойном размере от указанного). Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства средств в счет цены договора и до дня их фактического возврата.

Если покупатель не обращается за своими деньгами в течение 20 рабочих дней после расторжения договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить все денежные средства и проценты на депозит нотариуса (по месту нахождения застройщика), о чем сообщается участнику долевого строительства. С момента зачисления денежных средств на депозит обязательство по возврату денежных средств считается застройщиком исполненным, начисление процентов прекращается.

Следует помнить о том, что в силу положений ч. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе снижать размер подлежащей взысканию неустойки.

Не забыть о регистрации!

Государственной регистрации подлежит не только договор участия в долевом строительстве, но и его расторжение. Заявление об этом может быть представлено одной из сторон – застройщиком или дольщиком. Необходимы также документы, подтверждающие факт расторжения договора, например, копия уведомления об одностороннем отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке.

При расторжении договора в судебном порядке предоставляется копия вступившего в законную силу решения суда.

Регистрирующий орган в течение одного рабочего дня обязан уведомить другую сторону договора о том, что к ним поступило заявление о его расторжении.

На заметку. В соответствии с Преамбулой к Закону РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» существенный недостаток товара (работы, услуги) – неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

К сведению. В силу положений ч. 5, 5.1 и 6 ст. 7 Закона гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее 5-ти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее 3-х лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Однозначно вам придется обращаться в суд. Составьте письменную претензию на предмет возврата задатка. Вам наверняка откажут, после чего жалобу в Роспотребнадзор и иск в суд о расторжении договора, возврате суммы и т.д. Если стоимость увеличил застройщик в одностороннем порядке, то это «железное» основание для расторжения договора. Это одностороннее изменение существенных условий договора, что является основанием для его расторжения.

Сделка, по сути, не состоялась по вине застройщика, односторонне увеличившим цену, что дает вам возможность требовать выплаты задатка в двойном размере.

Но можно и ставить вопрос о ничтожности договора задатка, точнее, о его недействительности, поскольку задаток, вполне нормальная правовая форма обеспечения сделки.

Для составления документов по сути дела, конечно. следует посмотреть документы, которые у вас есть, после чего можно решать вопрос предметно, а не теоретизировать.

Ссылаться в обоснование ваших требований надо на достаточно много нормативки.

Тут и собственно ГК, и закон о защите прав потребителей, и некоторое количество еще нормативных актов, но названные — основные.

Я смогу более подробно сказать по сути дела, если взгляну на документы.

Вам нужно смотреть предмет договора, и если он не соответствует требованиям законодательства, в т. ч. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то нужно признавать его ничтожным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ («Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки»).

Нет «бронирования» в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а договоры ДДУ публичные — на том и стоять в суде. Настаивая на возврате неосновательного обогащения застройщика Вам во исполнение п. 1 ст. 1102 ГК РФ («Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса»), применяя ст. 395 ГК РФ («За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором»).

Без суда Вы потреряете время и деньги.

Подайте письменное заявление в адрес начальника данной конторы (с приложением копии документа о задатке и копии документа его оплаты) в котором в хронологическом порядке изложите всю ситуацию т.е. к примеру: Между нами был заключён договор задатка (Приложение № 1) в целях якобы бронирования покупки квартиры в жилом доме на 1 месяц с последующей покупки, по данному договору мной вам была оплачена денежная сумма в размере 50000 рублей, что подтверждается квитанцией об оплате (Приложение № 2). Однако в кредите в различных банках мне было отказано, таким образо реализация договора не прошла не по моей вине, таким образо оговоренная услуга (продажа жилого помещения) вами реализована не может быть в следствии чего имеются основания расторжения заключённого между нами договора от ____ 2013 года и возврата уплаченной мной суммы.Далее указывайте вышеуказанные ссылки на статьи закона и просите. В связи с вышеизложенным ПРОШУ ВАС: 1. Возвратить мне уплаченную мной сумму в размере 50 000 рублей. 2. О принятом решении прошу сообщить в установленном законом порядке в мой адрес. Если ваши требования не будут удовлетворены через 10 дней с момента получения ими заявления, то подавайте иск в суд.

Юрист Онлайн. www.yurist-online.net, 2011-2017. Все права защищены.

При копировании информации ссылка обязательна.

Задачей каждого юриста является не только защита нарушенных прав, но в первую очередь профилактика правонарушений, в том числе и путем повышения правовой культуры населения.

ДДУ имеет множество нюансов, однако для него, как и для любого договора, есть обязательные правила, установленные в первой части ГК РФ. Но мы рассмотрим обратную сторону: вопрос не о заключении договора долевого участия, а о его расторжении. Этот момент традиционно ускользает из поля зрения дольщиков, которые пришли заключать договор самостоятельно. С психологической точки зрения это понятно: человек настраивается на сотрудничество, инвестирует деньги в свое будущее жилье, и о расторжении договора даже не хочет думать, однако этот момент очень важен, поскольку, заключая договор, гражданин вступает в гражданско-правовые отношения, прекращение которых происходит по строго определенным правилам.

Именно поэтому, порождая договором гражданско-правовые отношения, необходимо предусмотреть пути их более-менее безболезненного прекращения.

Обычно в договорах, предлагаемых строителями, в случае нарушения дольщиком своих обязательств предусмотрено одностороннее расторжение договора по инициативе строительной организации с возложением определенных штрафных санкций на дольщика. В случаях же нарушения строительной организацией своих обязательств расторжение договора происходит согласно следующей фразе: «Расторжение договора и порядок возврата денежных средств происходит в порядке, установленном действующим законодательством».

Основания изменения или расторжения договора прописаны в ст. 450 ГК РФ. Суть этой статьи вкратце можно изложить следующим образом: договор может быть изменен или расторгнут только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон только в судебном порядке лишь при существенном нарушении условий договора одной из сторон. Иными словами, при нарушении обязательств строительной организацией, если в договоре не предусмотрен односторонний порядок расторжения договора, то расторгнуть вы его сможете только по решению суда, причем в суде вам придется доказывать, что нарушение договора было именно существенным, т.е. повлекшим для вас такой ущерб, что вы в значительной мере лишаетесь того, на что в праве были рассчитывать при заключении договора.

Более того, для обращения в суд вам сначала необходимо будет соблюсти процедуру досудебного разрешения возникшей ситуации, т.е. направить стороне по договору требование о расторжении договора, дождаться ответа на него и только после этого обращаться в суд, в случае, если ответ вас не удовлетворит. Кроме того, в ходе судебного процесса вам необходимо будет доказывать наличие убытков, вызванных расторжением договора.

Данная процедура предусмотрена для изменения или расторжения любого из договоров, в котором этот порядок не предусмотрен. Видно, что эти действия сложны и могут отнять много времени и сил. Однако п. 1. Ст. 450 ГК РФ содержит диапозитивную форму о том, что расторжение договора может быть прописано самими договаривающимися сторонами. Таким образом, порядок расторжения договора можно и должно отражать в самом договоре, также как и порядок возврата сторонами полученного по договору.

В случае если порядок расторжения договора и порядок возврата денежных средств четко отражен в договоре, то достаточно отослать стороне по договору надлежащее уведомление и, если в определенный договором срок вам не вернут денежные средства, обратиться в суд за получением судебного приказа, который выдается судьей в течение одного дня, и на основании его взыскивать с должника денежные средства. Данная процедура занимает время в десятки раз меньшее, чем расторжение договора в судебном порядке.

This entry was posted in Брак on by admin.

Дата первоначальной публикации статьи — 01.08.2012. Материал актуализирован и дополнен по состоянию норм законодательства на 01.02.2017.

Расторжение договора долевого участия в строительстве (ДДУ) как и любого иного может быть осуществлено в добровольном или судебном порядке.

Принимая решение о прекращении действия договора, дольщику следует ориентироваться не только на своё стремление вернуть вложенные средства, но также учесть ряд объективных факторов: финансовую состоятельность застройщика, степень готовности возводимого объекта, соблюдение как самим застройщиком, так и дольщиком условий заключенного договора.

Когда застройщик просрочил исполнение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, требование дольщика о расторжении договора без оценки возможных рисков может иметь фатальные финансовые последствия.

Например, добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует остаться наедине с проблемой невозможности исполнения решения суда. Безусловно, что в подобной ситуации предпочтительней выглядит вариант получения строящегося объекта с просрочкой, поскольку его последующая реализация на рынке жилья гарантирует дольщику возврат инвестиций. Даже в случае признания застройщика банкротом закон позволяет дольщику при соблюдении предусмотренных законом процедур получить строящийся объект недвижимости в собственность.

В иной ситуации, когда застройщик не допустил просрочки, но у дольщика в силу положений закона возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке, направление требования о расторжении ДДУ не повлечет за собой необратимых правовых последствий. Дольщик вправе сам изменить своё решение, да и сам застройщик может отказаться от расторжения договора.

Публикация Бюро: Взыскание неустойки с застройщика.

Согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, вступившему в силу 01 января 2017 года, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, дольщик не вправе в одностороннем порядке во внесудебном порядке отказаться от договора.

Как добровольная, так и судебная процедура расторжения договора участия в долевом строительстве предполагает обязательность направления соответствующего обращения застройщику (претензии). Следует помнить, что в случае отказа в удовлетворении претензии или её игнорирования застройщиком, претензионный порядок считается соблюденным, и дольщик имеет законную возможность обратиться в суд с иском.

В случае, если застройщик принимает обращение дольщика, соглашаясь расторгнуть договор во внесудебном (добровольном) порядке, рекомендуем обратить внимание на следующие юридически значимые моменты.

Соглашение о расторжении договора долевого участия подлежит государственной регистрации также, как и сам договор при его заключении.

Без регистрации соглашения ДДУ не будет считаться расторгнутым.

  • В соглашении о расторжении должно быть четко определено, кто и в какой срок подает документы на регистрацию, чтобы в случае уклонения застройщика его можно было бы обязать в судебном порядке совершить регистрационные действия.
  • Передав застройщику все документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении ДДУ, дольщик обязан позаботитьсяо том, чтобы у него остались на руках доказательства заключения указанного соглашения, его копия и доказательства исполнения дольщиком своих обязательств по нему.
  • Очень часто застройщик настаивает на включении в соглашение о расторжении ДДУ условия об отсрочке возврата денежных средств. При этом срок возврата указывается гораздо больший, чем это предусмотрено законом. Формально, положение соглашения, противоречащее закону, является ничтожным и не подлежит применению, однако на практике многие нормы, установленные законом как императивные, применяются в суде с существенными отступлениями. Суды признают «увеличенную» рассрочку законной, поскольку она была оговорена волей сторон соглашения. Не секрет, что суды порой руководствуются навязываемой региональными властями политикой «о недопустимости разорения застройщика» в интересах других дольщиков.
  • Часто проект соглашения о расторжении договора долевого участия, подготовленный застройщиком, в завуалированной или прямой форме предусматривает отказ от выплаты процентовза пользование чужими денежными средствами.

    Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

    Данное условие прямо противоречит закону и должно быть исключено по инициативе дольщика.

    Политика ущемления прав дольщиков при расторжении ДДУ, «мелкий шрифт», двусмысленность пунктов договора и т.п. – достаточно распространенные явления, бороться с которым лучше с помощью высококвалифицированного адвоката, специализирующегося на подобных вопросах.

    Добровольное расторжение договора долевого участия, когда интересы дольщика соблюдены в полном объеме, не часто встречающееся явление. Как правило, застройщик игнорирует адресованные к нему финансовые претензии, ввиду чего возвращать внесенные денежные средства дольщику приходиться в судебном порядке. Обращение в суд и формулирование исковых требований к застройщику требует взвешенного подхода, оценки всех рисков, поскольку в обязанности дольщика в суде входит доказывание наличия основания расторжения договора, что для неподготовленного человека является существенной сложностью.

    По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в перечисленных случаях:

    I. Прекращение или приостановление строительства, очевидно свидетельствующее, что строящийся объект долевого участия не будет передан дольщику в установленный договором срок. Дольщик должен быть готов к тому, что в суде очевидный для него факт остановки строительства застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются:

  • официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика о имеющих место нарушениях при строительстве объекта,
  • судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя,
  • договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ,
  • официальное изменение проектной документации.
  • Доказательствами также будут являться свидетельские показания, фотографии, протоколы собраний дольщиков или инициативной группы с участием представителя застройщика или без него, статьи в СМИ.

    Не всегда очевидные для дольщика обстоятельства, свидетельствующие о приостановке строительства, будут очевидными для суда, поэтому следует тщательно готовить доказательственную базу.

    Застройщик может имитировать осуществление строительства, направляя на стройку 3-5 человек, которые будут перекладывать с места на место строительный мусор перед онлайн камерой. У юридического лица есть и другие способы подготовить доказательства «активного» ведения строительства.

    Консультации Бюро: FAQ по вопросам участия в долевом строительстве.

    II. Существенное изменение проектной документации строящегося недвижимого объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе превышения предельно допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства (квартиры, нежилого помещения).

    С 01 января 2017 года в Закон 214-ФЗ внесено уточнение в статью 9 — расторгнуть договор в судебном порядке согласно данной статье дольщик может не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более, чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5 %.

    Дольщику важно не путать понятие проектной документации и проектной декларации. Закон регламентирует только содержание проектной декларации (ст. 19 Закона), раскрывает понятие информации о проекте строительства (ст. 21 Закона). Принципиально важные моменты информации об объекте строительства, такие как строительные материалы и технические решения, определяющие качество объекта строительства и привлекающие дольщика, не относятся законом к обязательной информации о проекте строительства, подлежащей выкладыванию в общий доступ, следовательно, и изменение проекта в части использования материалов и технических решений (часто используемые застройщиками в целях удешевления строительства и увеличения своей прибыли) законодатель не расценивает как существенные, предполагая, что заинтересованные лица не лишены права доказывать в судебном порядке значительность внесенных в проект изменений.

    Поскольку понятие существенного изменения проектной документации законом не раскрыто, значит в судебной практике может трактоваться по-разному. Изменение проектной документации по своей сути является односторонним изменением условий договора, что согласно ст. 310 ГК РФ недопустимо. Однако факт упоминания в законе этого обстоятельства некоторые расценивают как законодательное допущение изменения проекта строительства. В итоге — в случае возникновения спора, окончательное решение принимает суд. Для дольщика изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений может иметь существенное значение, а для суда может и не иметь.

    На наш взгляд к существенным изменениям проектной документации относится и изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ существенным условием самого договора долевого участия. Для дольщика процент успеха расторгнуть через суд договор на основании увеличения срока сдачи объекта выше, чем в иных случаях, установленных законом (п. 4 ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

    Практика Бюро: — Решение суда о расторжении договора участия в долевом строительстве. — Решение суда о признании ДДУ недействительным.

    III. Изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимого имущества (практически не встречающееся основание для расторжения договору долевого участия в строительстве).

    IV. Иные случаи, установленные договором или законом. В качестве примера можно привести расторжение договора по инициативе арбитражного управляющего (финансового управляющего при банкротстве физических лиц).

    При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщик обязан в 10-дневный срок вернуть дольщику денежные средства в полном объеме, а также уплатить проценты на эту сумму, размер которых рассчитывается согласно статье 9 Закона о долевом строительстве.

    На сегодняшний день статистика такова, что чаще всего дольщику приходится возвращать деньги от застройщика в судебном порядке, соединяя два самостоятельных исковых требования о расторжении договора участия в долевом строительстве и о взыскании денежных средств по нему.

    Адвокат Надежда Домкина

    Получить юридическую консультация по вопросам расторжения договора участия в долевом строительстве Вы можете, воспользовавшись формами связи Адвокатского бюро «Домкины и партнеры».

    Рекомендуем ознакомиться:

    Возврат денег застройщиком Если дольщик расторгнул договор после того, как уплатил хотя бы часть суммы, то застройщику на возврат полученных денег отводится 20 дней после разрыва сделки (10 дней после вступления в силу судебного решения, которым был расторгнут договор). Сам же договор прекращается с того дня, когда дольщик направил застройщику уведомление о том, что больше не будет исполнять договор. Кроме того что застройщик должен возвратить деньги, полученные в счет оплаты квартиры, на них еще насчитываются проценты за весь срок пользования чужими деньгами. Размер процентов равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если дольщиком выступает гражданин, то проценты удваиваются.

    Расторжение договора долевого участия (дду)

    Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган. Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день).

    Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения.
    В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

    Расторжение договора долевого участия

    В их число входит:

  • соглашение сторон;
  • паспорт участника долевого строительства;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).
  • Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

    Порядок расторжения договора долевого участия

    Внимание! За регистрацию прекращения действия соглашения не взимается государственная пошлина. С заявлением для регистрации прекращения действия договора может обратиться одна из сторон долевого участия.
    При этом к нему потребуется приложить документы, подтверждающие расторжение соглашения. В судебном порядке Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора в судебном порядке по следующим поводам:

  • Строительство дома было остановлено или приостановлено на определенный период времени, и это указывает на то, что в определенный срок времени объект строительства не будет передан участнику.
  • Изменен проект, в соответствии с которым производится строительство многоквартирного дома.
  • Как дольщику расторгнуть договор долевого участия?

    План действий При наличии оснований для расторжения договора застройщик должен не только вернуть дольщику потраченные им ранее деньги, но и выплатить проценты за пользование средствами, компенсировать убытки, решить вопросы с банком, если клиент покупал квартиру в кредит. Но для этого дольщику придется обращаться в суд и доказывать, что застройщик нарушил условия договора и теперь обязан выплатить истцу определенную сумму денег.

    Досудебное урегулирование Чаще всего попытки дольщиков уладить проблему выплат по разрыву ДДУ, не прибегая к судебным разбирательствам, завершались нулевым результатом. Но вы можете попробовать. Напишите уведомление с требованиями возврата уплаченных денег в полном объеме, укажите причину расторжения договора, и отправьте его застройщику заказным письмом, а также с описью вложения.

    Что нужно знать, если предстоит расторжение дду

    Если строительные работы или процедуры оформления затянулись более, чем на два месяца, то дольщик обладает правом расторгнуть соглашение.

      Другая категория недобросовестных застройщиков выполняет сроки сдачи объекта и успевает выполнить все необходимые работы вовремя. Однако квартира может не соответствовать требованиям строительства или безопасности (трещина на полу, скошенные двери и т.д.).

    Эти проблемы можно устранить, но если застройщик отказывается, то это послужит основанием для расторжения договора дольщиком.

  • Поводом может стать несоблюдение условий договора, их нарушение. К примеру, площадь в квартире в действительности меньше, нежели та, что указана в соглашении.
    Если строительная компания не может компенсировать это, то дольщик имеет право расторгнуть соглашение.
  • Последний пункт затрагивает также гарантийные обязательства, возложенные на застройщика.
  • Расторжение договора долевого участия в строительстве 2018

    Эти документы впоследствии необходимо будет предоставить в суд, как доказательство понесенных дольщиком убытков. Что делать, чтобы получить свои деньги Если застройщик приостановил или заморозил строительство, есть опасность того, что ухудшилось его финансовое положение.

    В этом случае, даже решение суда в вашу пользу — не гарантия быстрого возврата средств. Александр Марущенко Старший юрист Соберите доступную информацию о его платежеспособности, гарантах, страховке, взаимоотношениях с налоговыми структурами, о построенных объектах и новых проектах.

    Если финансовое положение неустойчиво и есть вероятность банкротства — дольщики получают деньги в третью очередь (после выплат гражданам, получившим вред здоровью и зарплаты сотрудникам). Чаще всего, дольщикам ничего не достается, т.к. ДДУ заключают дочерние компании, созданные строительными холдингами под конкретный проект.

    Расторжение договора с застройщиком

    Надо отметить, что инициатива расторгнуть договор может исходить от обеих сторон — и от застройщика, и от дольщика. Статья 9 Федерального Закона № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г.

    предусматривает любое развитие событий. Как он расторгается? Расторжение договора долевого строительства возможно следующим образом:

  • по соглашению сторон: дольщик может предложить застройщику остановить действие договора и подписать Соглашение о расторжении (при обоюдном согласии). Оно подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре;
  • в одностороннем порядке: дольщик может без предварительного сообщения выйти из ДДУ, уведомив об этом застройщика письмом (ч.4 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ) Надо указать причину, приложить расчет процентов и свои реквизиты.
  • Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании. Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

    Расторжение договора долевого участия (дду) дольщиком

    Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика. Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика.

    Процедура расторжения договора долевого участия

    Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

    Основания для прекращения договорных отношений через суд Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые невозможно.

    Регистрация ДДУ в Росреестре 2018

    Регистрация ДДУ в Росреестре осуществляется следующим образом. Стороны подают в ведомство пакет документов, куда, в частности, входят разрешение на строительство, план дома, проектная декларация, договор страхования гражданской ответственности застройщика. После передачи всех документов сотрудникам ведомства и получения расписки осталось выждать 5-10 рабочих дней.

    После окончания срока гражданин получит ДДУ с отметкой о проведенной регистрации.

    Что такое ДДУ? Регистрация, расторжение, ипотека

    Чаще всего ДДУ ложится на плечи застройщика или его представителя.

    Но по своему желанию этим может заняться и дольщик. Главное, заранее обговорить этот момент.

    В территориальный орган регистрации по месту расположения строящегося дома застройщику нужно представить следующие документы: уставной документ строительной организации; план строящегося объекта; разрешение на строительство; проектную декларацию; договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения; заявление о ДДУ.

    Регистрация ДДУ в Росреестре – проверка в онлайн режиме

  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРН, обратившись в Росреестр или МФЦ;
  • через онлайн сервис Росреестра.
    1. договор ДДУ (оригинал и копию);
    2. удостоверение своей личности;
    3. Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн

      Регистрация дду в росреестре сроки 2018

      УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ? Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Ш аг 1. Подготовьте документы для регистрации Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров.

      Для регистрации договоров, заключенных с Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, предоставление, в частности, договоров страхования или поручительства не требуется (ч. 6.1 ст. 48 Закона N 218-ФЗ)

      Регистрация прав на недвижимость в Росреестре

      Права на этот объект не были ранее зарегистрированы и записи о нем нет в реестре прав на недвижимость.

      Прежде чем зарегистрировать права на объект недвижимости, его необходимо поставить на кадастровый учет.

      Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет — первый (первичный) этап регистрации недвижимости.

      Как поставить на кадастровый учет новый объект недвижимости Кадастровый учет вновь возведенных объектов недвижимости — это первый этап Основанием для постановки объекта недвижимости( дома или квартиры) на кадастровый учет является Заявление об этом и Технический план объекта.

      Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ в 2018 году

      Закон видоизменил отдельные нормы ГК. Среди плюсов измененного законодательства можно отметить следующие моменты: Что это такое Новые нормы объединили в единую процедуру все значимые процессы, касающиеся оформления права собственности.

      Абсолютно все сведения о недвижимом объекте, правах на него и ограничениях буду сохраняться в Едином реестре.

      Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

      Регистрация ДДУ в строительстве

      Госпошлина за регистрацию договора долевого участия в строительстве:

    4. 6000 руб. – для юридических лиц.
    5. 350 руб. – для физических лиц;
    6. Сроки регистрации договора участия в долевом строительстве:

      1. 10 рабочих дней – для договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства;
      2. 5 рабочих дней – для последующих договоров участия в долевом строительстве.
      3. Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

        После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия: составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения); оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений; подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом; постановка жилого дома на учет в Росреестре; присвоение ему почтового адреса.

        Расторжение договора не вступившего в силу