РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

Cведения о существующих правах на объекты недвижимости и данные об этих объектах содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Основанием для внесения записи в ЕГРП служит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости необходимо пройти процедуру государственной регистрации в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Из вышесказанного следует, что регистрировать право собственности необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании объекта нежилой (коммерческой) недвижимости. Также государственная регистрация права собственности обязательна при перестройке, перепланировке или реконструкции нежилого помещения, здания, сооружения.

Возникновение права собственности на вновь создаваемые здания связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Данное право принадлежит собственнику участка под домом, если иное не установлено законодательством. У собственника здания и земли под ним существует обязанность одновременно передавать права на оба объекта. Если данное требование будет нарушено, сделка будет являться недействительной.

Согласно ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы особенности кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь созданные здания и сооружения:

  • указанные процедуры проводятся одновременно в отношении здания и участка под ним, если права на землю ранее не были зафиксированы в ЕГРН;
  • при регистрации прав на здание одновременно может осуществляться кадастровый учет всех помещений в нем.

Постановка на кадастровый учет и регистрация зданий и сооружений осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок земли под указанными объектами. Если для возведения здания не требовалось получение разрешения на строительство, его кадастровый учет и регистрация будут проводиться на основании технического плана и правоустанавливающих документов на землю.

Многие физические и юридические лица владеют на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными до 1998 года, в том числе и по планам приватизации, среди которых имущество заводов, сельскохозяйственных кооперативов, рыбколхозов и других предприятий. В период оформления прав на такое имущества в РФ отсутствовал единый орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Кроме того не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации, поэтому в таких ситуациях используется понятие «ранее возникшее право».

Сегодня ранее возникшее право, признаваемое реально существующим в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», в случае обращения правообладателя за его государственной регистрацией не всегда возможно подтвердить в соответствии с требованиями названного закона. В такой ситуации Вам сможет помочь только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

Необходимые документы

Для начала процедуры регистрации права собственности на недвижимость необходимо иметь правоустанавливающие документы. Таким документами могут быть: договор купли-продажи, договор уступки права требования, свидетельство о праве на наследство. В случае если это вновь построенное здание, то необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Полный список необходимых для подачи документов напрямую зависит от конкретной ситуации. Уточнить список необходимых документов можно обратившись за консультацией в Росреестр.

Также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести, в частности, кадастровый паспорт на помещение, здание, сооружение, который можно получить в Кадастровой палате при наличии необходимых правоустанавливающих документов. Размер оплаты за предоставление кадастрового паспорта зависит от объема предоставляемых сведений и заявителя – физическое или юридическое лицо. Получение иных дополнительных документов зависит от конкретной ситуации и может потребовать обращения в КИО, ФИ, ПИБ (ГУиОН), БТИ.

Важно помнить, что неправильно составленные документы могут вызвать сомнения в их подлинности и достоверности у регистрирующих органов, что приведет к приостановке процедуры регистрации. Если эти причины не будут устранены в установленный срок, то регистрирующий орган обязан вынести решение об отказе регистрации права собственности.

Процедура оформления регистрации права собственности

В соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на нежилые помещения, уплачивается государственная пошлина физическими лицами в размере 2000 руб., организациями — 22000 руб. При этом государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивается плательщиками до подачи заявлений и (или) иных документов на совершение данных юридически значимых действий на основании пп. 6 п. 1 ст. 333.18 НК РФ.

Пунктом 2 ст. 333.18 НК РФ предусмотрено, что, в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные гл. 25.3 «Государственная пошлина», государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. То есть, если зарегистрировать право собственности желают несколько физических лиц, то госпошлина делиться на равные доли в соответствии с количеством участников. Если же участники – физическое и юридическое лицо, то каждый из них оплачивает по 50% от соответствующего размера госпошлины.

Оформления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение осуществляется по заявлению в орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить квитанцию об уплате госпошлины и документы, необходимые для регистрации права собственности.

Кроме подачи заявления на регистрацию лично физическим или юридическим лицом либо их представителями, есть возможность подачи документов на регистрацию права по почте (при этом заявление и договоры проведенных сделок должны быть нотариально заверены), а также через нотариуса, удостоверившего сделку.

Результатом проведенной государственной регистрации является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав – Выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если же в ходе правовой экспертизы будет обнаружено, что представленный пакет документов неполон, или в поданных документах присутствуют ошибки, Вам будет отказано в регистрации права собственности. В этом случае Вам придется по новой готовить пакет необходимых документов и снова подавать заявление в Росреестр для регистрации права собственности на объект недвижимости.

По российскому законодательству срок оформления регистрация права на недвижимое имущество составляет 30 дней.

Осуществить регистрацию права собственности на нежилое помещение (здание, сооружение) Вы можете как самостоятельно, так и через доверенное лицо. Оптимальным выбором будет доверить эту процедуру опытному юристу по недвижимости — это обезопасит Вас от ошибок, из-за которых можно получить отказ в регистрации и потратить впустую много времени и нервов. Со стоимостью услуг по регистрации права собственности в юридической фирме «Логос» вы можете ознакомиться в соответствующем разделе.

Судебная практика последних лет свидетельствует об увеличении споров связанных с отказами органов местного самоуправления в предоставлении подтверждающих актов, которые в большинстве случаев необходимы, т.к. документация о передаче объектов в собственность оформлялась ненадлежащим образом, договоры и сделки не регистрировались, данные об объектах не вносились в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), техническая документация не обновлялась, если вообще технический и кадастровый учет проводился и т.п. При этом права на объекты уже после приватизации могли быть переданы другим лицам не один раз без надлежащего оформления сделок. Пытаясь зарегистрировать ранее возникшее право, потенциальные правообладатели порой предоставляют в регистрирующий орган все накопившиеся за годы, зачастую противоречивые документы в отношении такого объекта, чем существенно осложняют ситуацию — отказ в регистрации права, может быть обжалован лишь в судебном порядке.

Государственная регистрация ранее возникшего права сегодня необходима еще и потому, что отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе объекта недвижимости является основанием для приостановления совершения любых регистрационных действий по объекту (ст.26, 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13.07.2015). Согласно ст. 1 указанного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, если Вы намерены передать свое право новому лицу, обременить (ограничить) свое право (например, передать в залог), совершить сделку с недвижимым имуществом, Вам необходимо привести документы о собственности на объект в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Следует также обратить внимание на случаи реорганизации юридических лиц путем преобразования закрытого акционерного общества в общество с ограниченной ответственностью и связанной с этим судьбы объектов недвижимости. В законодательстве и комментариях специалистов пока не сформировано однозначное мнение по данному вопросу. Но практика Управлений Росреестра как Санкт-Петербурга, так и Ленинградской области придерживается четкой позиции, которая заключается в следующем. Если ЗАО на праве собственности принадлежали объекты недвижимого имущества, необходима государственная регистрация права собственности ООО на данные объекты недвижимого имущества. Государственная пошлина должна уплачиваться в размерах, установленных Налоговым кодексом РФ как за государственную регистрацию прав.

Признание права собственности на нежилое помещение через суд

Многие владельцы нежилых помещений в недавно построенных и сданных в эксплуатацию домах сталкиваются с проблемой оформления права собственности на свои помещения в обычном порядке. Как правило, такая ситуация складывается вследствие наличия спора между застройщиком и государственными органами или между участниками реализации проекта по строительству здания (комплекса зданий). В этом случае самым целесообразным решением представляется подача иска к застройщику о признании права собственности на нежилое помещение.

Между тем, анализ судебной практики показывает, что исковое заявление о признании права собственности на нежилое помещение и защита его в суде таят в себе множество особенностей и нюансов, в отличие от того же иска о признании права собственности на квартиру.

Прежде всего, необходимо внимательно проанализировать содержание договора о приобретении прав на нежилое помещение. От этого зависит множество факторов, каждый из которых может повлиять на решение суда по делу. Необходимо верно установить является ли договор на приобретение прав на нежилое помещение сделкой уступки или прямым договором долевого участия (инвестирования) с застройщиком, от этого зависит правильный выбор надлежащего ответчика. Как известно, фирма, уступившее право владельцу нежилого помещения, в дальнейшем ни за что не отвечает, а лишь передает права, а значит, ответчиком по иску о признании права собственности на нежилое помещение быть не может. Ответчиком по такому иску будет застройщик, который нарушает права владельца нежилого помещения по оформлению в собственность проинвестированн ого им недвижимого имущества.

Немаловажным является также вопрос о том, в каком статусе владелец нежилого помещения приобретал на него права у застройщика: как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) или как физическое. Дело в том, что приобретатель — юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) с иском о признании права собственности на нежилое помещение должен обращаться в Арбитражный суд соответствующего субъекта Российской Федерации, тогда как физическое лицо с таким иском обращается в суд общей юрисдикции. В свое время данный вопрос был спорный, так как суды общей юрисдикции отказывали физическим лицам в принятии иска о признании права собственности на нежилое помещение, отправляя их в арбитражные суды. Однако, адвокаты «Правовой защиты» переломили эту практику и сейчас суд общей юрисдикции не имеет права отказать физическому лицу в принятии иска о признании права собственности на нежилое помещение, а отказ будет обжалован в вышестоящем суде.

В связи с тем, что иски о признании права собственности на нежилые помещения рассматривают арбитражные суды и суды общей юрисдикции целесообразным будет рассмотреть особенности рассмотрения таких дел в этих судах. В этой связи, необходимо опять обратиться к вопросу о виде заключенного между застройщиком и владельцем нежилого помещения договора. Учитывая тот факт, что речь идет не о квартире, а о нежилом помещении, застройщики в данном случае более вольны в выборе вида заключаемого договора, т.к. Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….» не обязывает застройщиков заключать с гражданами или юридическими лицами именно договор долевого участия в строительстве. Многие застройщики, привлекающие денежные средства в долевое строительство нежилых помещений, заключают с гражданами и юридическими лицами предварительные договоры купли-продажи на данные нежилые помещения. В вопросе оценки объема покупателя нежилого помещения по предварительному договору практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции расходится. Арбитражные суды, руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», оценивают предварительный договор как договор купли-продажи по приобретению вещи, которая будет создана в будущем и которой продавец не обладает, заключая такой договор. При этом, для арбитражного суда необходимым условием для признания права собственности на нежилое помещения по предварительному договору является факт регистрации права собственности на это нежилое помещение за продавцом. Между тем, на практике продавец (формально продавец, а на самом деле инвестор или застройщик) и сам не может зарегистрировать на себя право собственности на нежилое помещение из-за наличия споров с государственными органами или между участниками инвестиционного процесса. Такая практика арбитражных судов очень затрудняет признание право собственности на нежилые помещения. Однако, в последнее время, после объединения Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ наметилась тенденция к изменению данной практики в лучшую сторону. Тем не менее, чтобы избежать риска отказа в иске, в данном случае мы бы рекомендовали перевести права на нежилое помещение на физическое лицо, чтобы подать иск в суд общей юрисдикции. Для этого нужно составить грамотный договор между юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем ) и физическим лицом, от имени которого будет подан иск в суд. Причем договор должен быть составлен таким образом, чтобы у суда не возникло никаких подозрений в притворности сделки и, чтобы этот договор соответствовал содержанию всех предыдущих сделок между инвесторами проекта. Между тем, суды общей юрисдикции трактуют предварительный договор купли-продажи как договор основной договор инвестирования или договор долевого участия в строительстве, что значительно упрощает процедуру признания права собственности на нежилое помещение в суде. Причем, о необходимости именно такой оценки предварительного договора купли-продажи неоднократно указывал Верховный суд РФ в своих разъяснениях.

Для составления грамотного и обоснованного иска о признании права собственности на нежилое помещение также необходимо провести анализ состава необходимой документации, подтверждающей требования владельца нежилого помещения. Причем состав данной документации опять же различен в зависимости от того в каком суде рассматривается дела: в арбитражном или суде общей юрисдикции. Однако, как в как в арбитражном суде, так и в суде общей юрисдикции необходимо обязательно доказать наличие прав истца на указанное им нежилое помещение, а значит нужно представить платежные документы об оплате прав на нежилое помещение в сумме, указанной в договоре, нужно представить доказательство того, что то юридическое лицо или физическое лицо, которое заключало договор с истцом обладало правами на это помещение в момент заключения договора и его оплатило (если договор заключался не непосредственно с застройщиком), нужно представить документы, касательно законности строительства и доказательства завершения строительства (если иск конечно не о признании права собственности на нежилое помещение в незаконченном строительством доме), нужно представить документы об инвентаризации указанных истцом нежилых помещений. Также иногда на практике встает вопрос об идентичности нежилого помещения, указанного в договоре о приобретении данного помещения и уже готового нежилого помещения, т.к. в процессе строительства идентификационны е данные нежилого помещения могут поменяться. В этом случае, идеальным решением вопроса будет представление суду акта приема-передачи нежилого помещения. Но бывают и ситуации, когда этот акт по каким-либо причинами сторонами не подписывается. Тогда нужно представлять дополнительные доказательства об идентификации нежилого помещения, состав которых зависит от конкретного дела. В то же время, в арбитражном суде могут еще потребовать акт реализации инвестиционного контракта или по крайней мере предварительный протокол распределения помещений в доме.

Отдельно хотелось бы остановится на вопросе о признании права собственности на нежилые помещения в случае банкротства застройщика. Необходимо отметить, что согласно Федеральному закону «О несостоятельност и (банкротстве)» все иски о признании права собственности к застройщику в отношении которого Арбитражным судом введена процедура наблюдения (первая процедура банкротства застройщика), рассматриваются в рамках процедуры банкротства. Причем, параграф 7 Федерального закона «О несостоятельност и (банкротстве)» не содержит норм о защите прав владельцев нежилых помещений: если владельцы квартир, посредством участия в реестре о передаче жилых помещений, еще имеют шанс на получение квартиры при определенных условиях, то владельцы нежилых помещений таких гарантий вообще не имеют, их помещения будут переданы в конкурсную массу и проданы в процессе банкротства. Поэтому, при наличии хотя бы отдаленных признаков банкротства застройщика, нужно немедленно обращаться с иском о признании права собственности на нежилое помещение. В то же время, если процедура банкротства застройщика все же началась, не стоит отчаиваться, есть некоторые способы признания права собственности на нежилое помещение и в этой ситуации. (смотрите, например результат по делу о признание права собственности на машиноместа в процессе банкротства застройщика).

dkavangard

Регистрация Права Собственности На Нежилое Помещение По Договору Купли Продаж

Нормативные акты: Право собственности на нежилое помещение Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость (субъект среднего предпринимательства) по договору купли — продажи от 28. Сам договор купли — продажи нежилого помещения обладает своей регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от одного. Регистрация прав на нежилые помещения и сделок с ними от консалтинговой регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на права на основании договора купли — продажи недвижимости нежилого. Гос. регистрация права на нежилое помещение, возникающего на (при заключении: договора купли — продажи с условием о рассрочке платежа, если о государственной регистрации перехода права и права собственности (а.

Глава 2. Особенности договора купли-продажи зданий (сооружений). 2. 1 Предмет и стороны договора купли-продажи зданий (сооружений). Нынешний Гражданский кодекс РФ не использует «нежилое помещение» как самостоятельное, используемое наряду со «строением», понятие [1]. Оба упомянутых термина в действующем законодательстве заменены на понятия «здание» и «сооружение». Таким образом в настоящее время понятие нежилое помещение включает в себя здания (сооружения), то есть объекты нежилого фонда.

По договору купли — продажи нежилого помещения одна сторона его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Таким образом, например, договор купли — продажи нежилого помещения не Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не. По договору купли — продажи нежилого помещения одна сторона (продавец) Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не. Также к предмету договора купли — продажи нежилого помещения можно отнести Регистрация перехода прав собственности на нежилое помещение. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ — ПРОДАЖИ N ______ Указанное нежилое помещение находится в собственности Продавца на основании: на регистрацию перехода права собственности на нежилое Помещение от.

По договору купли-продажи нежилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность здание (сооружение) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это здание (сооружение) и уплатить за него определенную денежную сумму. По общему правилу, стороной в договоре купли-продажи здания (сооружения) – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи нежилых помещений может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (речь идет, прежде всего, о купле-продаже нежилых объектов государственной или муниципальной собственности).

Требования к форме договора купли-продажи здания (сооружения), как и, в общем, продажи недвижимости, сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Кроме обязательной письменной формы Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим важно отметить, что договор купли-продажи нежилых помещений (зданий, сооружений) считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Так, в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ приводится такой пример из практики:. «Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме.

При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется. Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации» [2]. Таким образом, для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации. Поэтому, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. В качестве примера из арбитражной практики можно привести следующее разбирательство:. «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества» [3]. Таким образом, вышеописанные правила о договоре купли-продажи нежилых помещений вызывали на практике расхождения гражданских норм и этики правосудия. Приведем пример, который интересен как определенностью поставленного вопроса, так и тем, что он вызвал затруднения у судов разных инстанций. ТОО «Кокетка» заключило договор купли-продажи нежилого помещения с ИЧП Бардина «Лорд».

Помещение передано, и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке. В связи с тем, что покупатель не оплатил приобретенную недвижимость, продавец обратился в суд с иском о расторжении договора. Арбитражный суд, поддержанный апелляционной инстанцией, иск удовлетворил и, как можно понять, принял решение о возврате проданной недвижимости продавцу. Решение было отменено в кассационном порядке и в иске было отказано, так как право собственности на предмет договора у покупателя уже возникло, и оснований для расторжения договора нет [4]. Очевидно, что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока им не исполнена обязанность по передаче вещи.

После этого в силу того известного правила, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст. 453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если это было предусмотрено договором (т. он происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое отнюдь не подразумевается). Применительно к данному случаю можно было бы использовать и классический прием включения в сделку резолютивного (отменительного) условия: «Вещь куплена, но если деньги не будут уплачены в срок, пусть она считается некупленной». При наступлении такого условия «вещные права, установленные сделкой и на основании ее, теряют силу, и прежнее состояние восстанавливается.

наступление резолютивного условия имеет не обязательственное, а вещное действие» [5]. В ГК РФ предусмотрен скорее обязательственный аналог этого средства, что, впрочем, не меняет его направленности: условием договора может быть сохранение собственности за продавцом до оплаты товара. Тем самым покупатель лишен — но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником — права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив собственность, вправе потребовать возврата товара (ст. 491 ГК РФ). Впрочем, применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности.

Поэтому они вправе лишь оговорить составление акта передачи недвижимости против платежа (ст. 556 ГК РФ). Оказавшееся у покупателя без составления акта владение вещью в этом случае не влечет вещных последствий, поскольку передача вещи имеет юридическую силу лишь если совершается с намерением передать собственность.

Если никаких условий в договор включено не было, то суду не остается ничего иного, как подтвердить, что собственность уже возникла у покупателя и отношения сторон сводятся к его обязанности выплатить цену. Но вернемся к рассмотрению порядка заключения договора купли-продажи здания (сооружения). Как следует из текста норм Гражданского кодекса РФ (ст.

550 ГК РФ), договор продажи нежилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении. Однако стороны договора вправе осуществить нотариальное удостоверение такой сделки.

В юридической литературе высказывается критика в адрес положений ст. 550 ГК РФ. Так, З. Мамишов отмечает: «Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение.

Нахожу это утверждение малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения в первую очередь как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью, для того чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста.

Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров. Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора» [6]. На практике часто возникают споры по поводу земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Однако переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка.

В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п. Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже нежилого помещения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Так, например, если продавец здания (сооружения) обладал земельным участком на праве пользования, то и покупателю данный земельный участок перейдет на праве пользования.

Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли. [1] Отметим, что данный термин содержался в С т. 277 ГК РСФСР 1964 года. [2] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998.

Этапы оформления перевода жилого помещения в нежилую собственность

Перевод жилого помещения в нежилое требуется, если вы решили открыть дома офис или другое производственное помещение либо намерены сдавать или продавать его в этом новом статусе. Размер коммунальных услуг в этом случае будет другим, но и стоимость аренды или продажи также резко возрастет.

Нюансы для перевода помещения

Вопросы перевода в нежилой фонд регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Существует список исключений, не допускающий подобного переоформления.

Например, это запрещено, если у квартиры нет отдельного доступа, который не используют другие жильцы или она по-прежнему используется как место для жилья семьи. Нельзя осуществить перевод и в том случае, если еще не выплачена ипотека или другой кредит и на помещение заключен договор залога недвижимого имущества, а банк против смены статуса.

Если речь идет о многоквартирном новострое, то менять статус квартиры можно только, если она расположена на первых этажах или выше, но под ней находятся нежилые помещения (например, офисы или паркинг). Не выдадут разрешение также на перевод, если квартира находится в наемном доме социального использования или помещение планируется использовать для размещения секты или любой религиозной организации.

Сбор и подача документов для получения разрешения

Для переоформления собственности с жилой на нежилую нужно пройти предусмотренную законом процедуру. Она включает в себя, прежде всего, сбор пакета документов, который подается на рассмотрение в местную администрацию или МФЦ,

В список документов входит:

  • выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных лиц;
  • свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт и поэтажный план дома;
  • проект переустройства и (или) перепланировки (если она планируется).
  • Если вы не знаете, где получить технический паспорт на квартиру, то проще всего заглянуть на сайт Госуслуги, где есть возможность получить эту информацию и подать заявление на техпаспорт дистанционно. Для оформления паспорта потребуется осмотр жилья сотрудником БТИ и не менее недели на подготовку вердикта. В паспорте будут указаны всех технические параметры помещения, включая метраж, количество комнат, качество перекрытий, возраст дома и многое другое.

    Согласие соседей

    Если заявление и предоставленный пакет документов одобряют, то ответ податель получает в письменной форме. Одновременно происходит уведомление всех соседей, проживающих рядом с квартирой. Если требуется перепланировка, то она может начинаться сразу после этого и заканчиваться актом приемочной комиссии. Она удостоверяет, что новое помещение соответствует нормам пожарной безопасности и требованиям к нежилому фонду.

    Пока по требованиям законодательства, согласие соседей для перевода квартиры в нежилое помещение не требуется. Иными словами, заблокировать этот процесс жильцы не смогут. Однако часто перевод связан с серьезной перепланировкой и разрушением несущей стены, а на это должно быть получено письменное согласие 2/3 собственников помещений в многоквартирном доме.

    Раздумывая, как перевести квартиру в нежилое помещение, учтите эти моменты и попытайтесь минимизировать риски разногласий с жильцами.

    На сегодняшний день уже существуют проекты нормативных актов, разрешающие общему собранию собственников в многоквартирном доме давать или не давать согласие не на перепланировку, а на весь перевод квартиры в нежилое помещение. Однако пока все это еще не утверждено официально и существует в рамках проектов.

    Составление заявления и подача в Департамент управления имуществом

    Главный документ при переоформлении собственности — заявление, которое подается в местные органы власти (межведомственную комиссию по жилью).

    В отличие от многих образцов подобных заявлений, это не формальная заявка, а полноценный документ, содержащий важную информацию для чиновников. В частности, в заявлении фиксируется, какой объем строительных работ для перепланировки требуется и в какие сроки он будет осуществлен.

    В заявлении указывается:

  • персональные и контактные данные заявителя;
  • полный адрес помещения (вплоть до почтового индекса);
  • статус квартиры и описание правоустанавливающих документов;
  • как планируется использовать помещение после изменения статуса на нежилое;
  • указание, требуется или нет перепланировка;
  • подтверждение того, что оно не используется для жилья и не находится под арестом или в залоге;
  • сроки работ по перепланировке и обязательство обеспечить проход на площадку проверяющих лиц;
  • обязательство выполнить перепланировочные работы в четком соответствии с утвержденным проектом.
  • К документу прилагаются копии свидетельства о праве собственности, план переустройства, техпаспорт и другие документы по списку.

    Многие предприниматели, купив жилье на первых этажах, не торопятся менять его статус и просто начинают работать в нем, как в обычном офисе. Это чревато большими проблемами в случае проверки.

    Юридическое лицо могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. рублей, а физлицо-предпринимателя — до 5 тыс. рублей. Поэтому лучше всего все же провести перевод жилья в нежилой фонд, хотя на это потребуется много времени и, возможно, дополнительные средства на перепланировку.

    Рассмотрения комиссией заявки

    Как мы уже сказали выше, документы рассматривает Городская межведомственная комиссия по использованию жилфонда. Однако ее решение еще должно быть утверждено распоряжением Департамента жилполитики.

    При рассмотрении заявления на перевод, если он соответствует всем требованиям закона, прежде всего, оценивается сам проект перепланировки. Он включает в себя не просто калькуляцию расходов на оборудование двери или крыльца, а целый набор технической документации, соответствующий Требования к составу проекта переустройства, утвержденным Правительством столицы или муниципального органа другого города.

    Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:

    Мск +7 (499) 938-51-18, СПб +7 (812) 425-69-08, РФ 8 (800) 350-83-46 (звонок бесплатен)

    Требования к проекту

    Проект перепланировки должен соответствовать требованиям пожарного надзора, газовых служб (если производится переустановка газового оборудования), градостроительства и многому другому. Обычно изготовлением проектов занимаются специализированные фирмы, знакомые с запросами чиновников по этому вопросу.

    Проект переустройства и (или) перепланировки должен:

    • соответствовать Постановлению Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 года;
    • быть выдан лицензированным проектным бюро с заключением СЭС, органа охраны памятников (если здание памятник архитектуры);
    • содержать эскизы устройства из легких конструкций для доступа к помещению;
    • согласование вопроса размещения стоянки рядом с будущим нежилым помещением (если планируется);
    • согласование изменения ландшафтного дизайна перед будущим офисом (если, например, планируется вырубка деревьев);
    • содержать описание автономного подключения к наружным инженерным коммуникациям и подтверждение установки отдельных счетчиков.
    • Стоимость их услуг достигает 100-150 тыс. рублей за проект. А сам срок изготовления документа может потребовать не один месяц согласований и переделок.

      После этого МосгорБТИ готовит акт о завершенном переустройстве. Его копия передается в регистрационную службу. Все это существенно затягивает и без того длительную процедуру рассмотрения заявки на перевод, который, напомним, длится до 45 дней.

      Если получили отказ

      После рассмотрения предоставленного пакета документов вполне возможен отказ. Причиной может быть несоблюдение процедуры (предоставление не всех нужных бумаг) или невозможность самого перевода по требованиям законодательства. Например, запрещено переводить в другой статус комнаты в жилых квартирах, о чем часто не знают владельцы. Допускается перевод только всей квартиры. Все жильцы должны быть выписаны (об этом расскажет выписка из домовой книги) и в помещении не должен никто проживать, иначе также возможен отказ.

      Частый повод для отказа — неправильная перепланировка в нарушении всех стандартов нежилого фонда и ставящая под угрозу безопасность или комфортное проживание соседей. Могут отказать также, если не получено согласие жильцов многоквартирного дома на разрушение несущей стены и другие серьезные вмешательства в архитектуру здания.

      Имеет значение и цели, ради которых меняется статус помещения. Например, могут не одобрить перевод, если в бывшей квартире планируется открыть развлекательное заведение, которое будет работать с шумом, магазин по продаже химических или взрывоопасных веществ и другие мешающие проживанию объекты.

      Однозначно не одобрят перевод, если квартира находится в аварийном или идущем под снос здании, о чем имеется соответствующее заключение. Если будущий офис более 100 кв. м также должно учитываться правило, по которому помимо основного выхода должен быть еще и аварийный (на случай пожара). При игнорировании этого требования также возможен отказ.

      Если вы считаете отказ незаконным, то его всегда можно обжаловать в суде. Для этого потребуется собрать все нужные доказательства и предоставить их вместе с исковым заявлением.

      Обращение в БТИ для установления цены перевода

      Согласно закону, БТИ ведет учет жилых и нежилых помещений и осуществляет важную функцию — рассчитывает разницу в стоимости после осуществления перевода. Вы можете запросить в этой организации справку о стоимости квадратного метра в квартире, а также о том, насколько выросла цена на вашу недвижимость после того, как вы потратили время на смену статуса из жилого в нежилой. Выяснение вопроса цены перевода очень важен, так как будет производиться перерасчет оплаты всех коммунальных услуг и определяться разница в стоимости, за которую придется доплачивать.

      Для определения цены подается:

    • заявление;
    • копии паспортов;
    • одобрительный вердикт комиссии по переводу;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • техпаспорт.
    • Стоимость нежилого объекта определяется с учетом различных коэффициентов и факторов. Например, специалистами будет изучаться стоимость аналогичных объектов в этом же районе, удаленность от станции метро, состояние дома и многие другие вещи.

      Далее владельцу жилья нужно будет оплатить разницу или так называемую цену перевода. К примеру, если стоимость помещения выросла на 10-20%, то эту разницу придется погасить и получить подтверждающую квитанцию. Только после этого можно переходить к следующему этапу — получению правоустанавливающих документов.

      Регистрация права на нежилое помещение

      После того, как получено разрешение на перевод жилья в нежилое помещение и вы уже выяснили в БТИ, как изменилась его стоимость, предстоит оформить свидетельство о праве собственности в Росреестре. В этом документе будет указан новый статус объекта — нежилой.

      Для получения документа требуется:

    • паспорт;
    • акт межведомственной комиссии;
    • кадастровый паспорт;
    • квитанция об оплате пошлины (1 тыс. рублей).
    • Получить это свидетельство, если есть договор залога недвижимого имущества, практически невозможно. Далеко не все банки-кредиторы готовы к таким изменениям, опасаясь, что стоимость жилья упадет или перепланировка затянется на неопределенное время. Если в процессе ремонта у заемщика упадут доходы, и он не сможет оплачивать кредит, у банка не получится продать ремонтируемое помещение, чтобы экстренно погасить задолженность.

      Однако если заемщику все же удастся убедить банк в целесообразности своих намерений, то он может оформить свое согласие на перевод и не чинить препятствий. Еще одна проблема — страховщик. Имущество в залоге всегда страхуется и необходимо решить вопрос с перепланировкой объекта еще и с ним. Возможно, повыситься цена на страховку, если компания сочтет, что ее страховые риски возросли после сноса стены или других изменений.

      Регистрация также не будет возможной, если начались судебные процессы по поводу незаконности перевода. Их могут инициировать, например, родственники собственника, претендующие на это имущество.

      Полученное свидетельство потребуется еще раз переоформить после того, как вы закончите перепланировочные работы. Это необходимо, если изменилась общая площадь помещения или построен отдельный вход. Все новшества будут зафиксированы в новом варианте свидетельства о собственности на нежилое помещение. Подтвердить их наличие поможет техпаспорт, который придется заново заказывать в БТИ.

      Готовое свидетельство дает собственнику право владеть, пользоваться и распоряжаться своим нежилым помещением. Он может сдать его в аренду другим организациям или продать на вторичном рынке. Также он вправе закладывать его под получение кредита наличными или в счет обеспечения других обязательств.

      Стоимость проведения процедуры

      Цена перевода зависит от множества факторов. Сам процесс подготовки документов потребует не так уж и много расходов — оформление техпаспорта, нотариальные услуги могут обойтись до 2-3 тыс. рублей. За рассмотрение документов чиновниками плата вообще не взимается, эта процедура считается безвозмездной.

      Основная проблема — оплата разницы между старой и новой стоимостью в БТИ, перепланировка и утверждение ее плана-проекта. Здесь порядок цен может быть совсем другой, особенно, если дом не предназначен для размещения офиса или других коммерческих помещений.

      Взимать разницу с владельцев государство имеет право только в том случае, если стоимость нежилого помещения превысило рыночную цену бывшей квартиры. Например, ранее жилье стоило 3 млн рублей, а после смены статуса его цена возросла до 3,5 млн рублей. Разницу в 500 тыс. рублей придется оплатить. В любой момент заявитель вправе обжаловать определение БТИ разницы, если он считает, что цена перевода завышена.

      Отдельная статья расходов — прокладка отдельных коммуникаций для того, чтобы работа будущего магазина или офиса не зависела от услуг дома. Все это требует весьма приличных расходов, особенно с учетом необходимости переоформления и согласований в самых разных инстанциях.

      К примеру, по столице стоимость перевода нежилого помещения в жилое может достигать 150-400 тыс. рублей. Это далеко не конечная цифра, в особо сложных ситуациях она может быть гораздо выше, в особенности, если требуется серьезное строительство со сносом несущих стен и соседи выступают против таких действий. Сложным будет считаться перевод с неузаконенной перепланировкой, т.е. сделанной без всякой разрешительной документации. Для того чтобы решить эту проблему, может потребоваться обращение в суд.

      Но если перепланировка не требуется, то расходы на переоформление могут быть небольшими (от 9000-36000 рублей за один метр площади), а сами документы рассмотрят довольно быстро — за 1-2 месяца. В эту цену не входят расходы на услуги посредников.

      Перевод помещения из жилого в нежилое: видео

      Внимание! В связи с правками в законодательство, юридическая информация в данной статье могла потерять актуальность!

      Наш юрист бесплатно проконсультирует Вас — задайте вопрос в форме ниже:

      Регистрация права на нежилое помещение