Не отдают паспорт. Правомерны ли действия хозяев квартиры которую я снимал?

Здравствуйте! Скажите пожалуйста, правомерны ли действия хозяев квартиры которую я снимал?

Дело было так. Договор у нас об оплате на 27 число каждого месяца. Через месяц аренды жилья я обратился к хозяевам квартиры и попросил перенести плату на 2 число. Т.к я поменял работу и мог платить только 2. Хозяева согласились. Жили мы в этой квартире пол года. Последний платеж я задержал в связи с проблемами на работе. Хозяева квартиры приехали 2-го числа(в день заранее договоренного числа оплаты) и попросили съехать ,дали на сборы время до 6 числа вечера(точней я выпросил , ссылаясь на то что надо собраться. ) . И попросили оплатить то что мы прожили с 27-6 числа + комуналку. В общем сумма вышла 5500 рублей. Этих денег у меня не было, они попросили оставить паспорт.(Я по своей дурости оставил свой паспорт(который не фигурирует в догументах).Договор был заключен на паспорт сожителя . Мы договорились что хозяева квартиры приедут 6 числа вечером, мы уже собраны должны быть и деньги должны быть на руках.

Дело в том что 5 числа я звоню, прошу отдать мне мой пасспорт предлагая им паспорт своего сожителя(на который был заключен договор). Прошу паспорт т.к надо было снять жилье и деньги взять в долг в организации кредитной. В свою очередь хозяева квартиры приехали 5-го числа и выселили, нагло и безчеловечно вечером на улицу. Я без паспорта. денег. оказался с кучей сумок на улице. До сих пор паспорт я не видел. прошла уже неделя. Не смотря на то что я объяснял хозяйке что без паспорта я им этот долг вернуть не смогу!И квартиру снять не смогу и с работой вопрос ну никак без паспорта не решится. Меня просто не слушают. часто бросают трубку. Скажите пожалуйста что делать? Есть ли смысл идти восстанавливать паспорт.Как обьяснить этим людям что паспорт который они держат у себя он ни где не фигурирует. записей никаких нет. Договор на другой паспорт зарегистрирован. На предложение понять паспорт они посылают меня далеко. Не могу понять почему.

Как аферисты продают жилье без ведома собственника

Конституция Российской Федерации декларирует, что «право частной собственности охраняется законом». Однако если включить телевизор, зайти в Интернет или просто полистать газеты и журналы, становится очевидно, что преступления против собственности являются самыми многочисленными среди всех противоправных деяний.

Особенно широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников.

Черные риелторы и «псевдоагентства» недвижимости

Начну с наиболее известного способа мошенничества, который с размахом используют черные риелторы и небольшие «псевдоагентства» недвижимости. Прежде всего, уточню: создаются такие «агентства» именно с целью обмана и мошенничества, а не для оказания услуг населению. Чаще всего ютятся они в небольших и невзрачных офисах с минимумом персонала, мебели и оргтехники. Как правило, подобные «агентства» широко себя не афишируют, ибо в их задачи не входит привлечение внимания.

Риелторская деятельность, как и любая другая, имеет свои профессиональные обычаи и правила. Если вы обращаетесь в крупную риелторскую компанию для совершения сделки, то сотрудники зачастую просят оставить оригиналы документов на недвижимость у них в офисе. Почему это делается? Во-первых, для того чтобы клиент не переметнулся к конкурентам, а во-вторых, с целью ускорить оформление договора: удобнее, когда документы под рукой, и не надо постоянно вызывать клиента. Так поступают крупные официальные риелторы. А вот мошенники требуют оставить оригиналы документов для того, чтобы обмануть собственника и оформить куплю-продажу без его участия.

Происходит это следующим образом. Черные риелторы забирают оригиналы документов, «стряпают» поддельную доверенность, а также договор купли-продажи, после чего, используя связи в паспортных столах, нотариальных конторах, регистрационной службе и других органах, оформляют незаконную сделку по отчуждению имущества. Совершив преступление, контора быстренько выезжает из офиса (благо и перевозить-то нечего) и вновь открывается, но уже по другому адресу и под иным названием. Обычно при этом мошенники меняют и «обслуживающий» персонал «компании». Таким способом самые «удачливые» преступники проворачивают до 15¬–20 сделок за год.

Вот характерный пример. В 2013 году в Пензенской области полиция обезвредила банду черных риелторов, которые обманным путем без участия собственников продавали их квартиры. Аферисты действовали нагло и до предела цинично.

Они крали, а чаще забирали у хозяина документы, когда последний приходил в «агентство», чтобы обменять или приватизировать жилье. Получив бумаги, преступники без ведома собственника продавали его недвижимость. При этом мошенники использовали … двойников жертв. Что само по себе уже довольно необычно. Бандиты находили подельника, похожего на владельца квартиры, иногда немного гримировали его, а потом вместе с ним посещали нотариуса и все регистрирующие органы: «А что? Какие вопросы? Вот он продавец. Сам пришел. Сличите с фотографией в паспорте».

Оформив «сделку», мошенники исчезали, иногда убив собственника. На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов. Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична для современной России (исключая разве что использование двойников). Подобные случаи встречаются во всех регионах.

Незаконные действия родственников и знакомых

Второй не менее распространенный способ мошенничества напрямую связан с незаконными действиями родственников и знакомых жертвы. Пользуясь доверием собственника, преступник забирает у него оригиналы документов и паспорт для целей, не связанных с продажей жилья. Например, узаконить перепланировку, осуществить приватизацию, подобрать варианты для обмена, оформить завещание. Получив документы, мошенник оформляет сделку купли-продажи, а потом исчезает с деньгами. Хотя надо признать, что этот вариант встречается все реже и реже.

Лет пять назад в Раменском жили мать и сын Савельевы (имена и фамилии изменены): Ольга Владимировна и Олег. Иногда они ругались, потом мирились. Причиной ссор являлся сын Ольги Владимировны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и постоянно скрывался от кредиторов. Олег Савельев имел в собственности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мать также владела трехкомнатной квартирой. Александр снимал жилье. Однажды Александр попал в очередную историю, задолжав коммерческому банку порядка 3 миллионов рублей. И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, выяснили, что А. Савельев при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр Савельев бросился к матери: «Выручай! Меня посадят, если не верну деньги». Мать обратилась к Олегу, давай, мол, помогай. Олег, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими проблемами и пусть сам выкручивается как хочет. Через два дня Олег улетел на Север, где работал вахтовым методом. Перед отъездом он передал матери ключи и документы от второй своей квартиры, дабы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом: хотел сделать гостиную. Однако у Ольги Владимировны с Александром были другие планы. Они с помощью мошенников (друзей Александра) подделали паспорт Олега, забрали документы на квартиру и вместо оформления перепланировки продали жилье. При этом сначала аванс, а потом и всю остальную сумму они направили в погашение кредита. Когда через некоторое время история выплыла наружу, то взбешенный Олег разом подал иск в суд и заявление в полицию. Ольга Владимировна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Олег долго судился, возвращая свое жилье. В итоге сделка была признана недействительной.

Если хозяин долго не появляется в квартире

Следующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник долго не использует по прямому назначению. Допустим, хозяин месяцами не посещает квартиру, дачу, загородный дом. Или же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество — лакомый кусок для мошенников. Преступники пунктуально собирают информацию о недвижимости, а также о ее собственнике. И если выясняется, что хозяин еще долго не появится в квартире (на даче/в загородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации.

Так, совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют, и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям. Отмечу, что первоначально злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид.

Понятно, что это чистой воды «уголовщина», но собственнику от этого не легче. И хотя первая же техническая/почерковедческая экспертиза легко докажет подделку паспорта и генеральной доверенности, это станет слабым утешением. Хозяину предстоит ряд судебных заседаний, экспертиз, очных ставок, допросов в полиции, пока ситуация не прояснится окончательно. А спорное имущество будет все время под «арестом». Но еще печальней судьба добросовестного приобретателя недвижимости. Хотя суд и признает его таковым, но денег или объект недвижимости он ему точно не вернет. Придется взыскивать ущерб с мошенников, а это, честно скажу, не всегда реально.

Как же обезопасить себя от подобных ситуаций?

• Никогда, никому и ни при каких условиях не отдавайте оригиналы документов на недвижимость. Ну а уж если передаете, то очень подробно и скрупулезно опишите в доверенности полномочия, которыми вы наделяете своего представителя. В любом случае эти полномочия не должны распространяться на продажу имущества.

• Когда вы решили продать, обменять, приватизировать или перепланировать свой объект недвижимости, обращайтесь только в крупные и проверенные риелторские агентства.

• Если же вам все же приходится обращаться к малоизвестным риелторам, то не поленитесь проверить их репутацию на форумах в Интернете, собрать информацию из открытых источников, посмотреть данные о компании на сайте Федеральной налоговой службы на вкладке «проверь себя и контрагента» http://egrul.nalog.ru/. Там может оказаться интересная информация.

• Родственные отношения, конечно, святы, но если у вас есть хотя бы тень сомнения, не отдавайте родственникам, а тем более знакомым оригиналы документов на квартиру или иную недвижимость.

• Если вы надолго покидаете жилище, поставьте его под официальную охрану. Мошенники стараются не связываться с таким имуществом.

• Уезжая в командировку или за границу, поручите особо доверенному лицу проверять недвижимость и периодически показываться соседям, дабы они понимали, что жилище находится под присмотром. От кражи, может быть, и не спасет, но мошенники точно не позарятся на квартиру.

• При совершении любой сделки с недвижимостью, прежде чем идти к риелтору, обязательно обратитесь к профессиональному юристу для правового сопровождения и консультации.

И еще один маленький совет. Но уже для потенциальных покупателей квартиры (дачи, дома). Предложите покупателю сверить на идентичность его паспорт с личной карточкой, в полиции. Добросовестный продавец согласится, а вот мошенник немедленно исчезнет и никогда больше не появится в поле вашего зрения.

В пятидесятые годы прошлого века в СССР был чрезвычайно популярен плакат под названием «Бдительность — наше оружие!» на котором бравый мускулистый рабочий перехватывал вражескую руку со знаком доллара, тянущуюся к строительному объекту. Аллегория, думается, проста и понятна, хотя приоритеты и сменились. При всем уважении к полиции и судебным органам первый заслон на пути мошенников должны поставить сами же собственники, проявляя разумную осмотрительность и бдительность при распоряжении документами и самой недвижимостью.

Не гордись российским паспортом — его могут отобрать

В Европе дают документы сирийским беженцам. У нас — у своих граждан отнимают.

Мой друг, кандидат исторических наук Артем Иванович Кирпичонок, — коренной петербуржец. Он родился в городе на Неве, там и вырос, преподавал историю в различных вузах, работал и в лучших питерских театрах. Энциклопедист, автор нескольких книг. Горячий патриот России, «Крымнаш» и вообще. Крепкий молодой специалист без малого сорока лет от роду. И вдруг у него отобрали серпастый, молоткастый, тьфу ты, орлиный паспорт гражданина РФ.

В чем дело? Пятнадцатилетним мальчишкой в 1991 году он уехал в Израиль, учился в Иерусалимском университете, получил степень историка и преподавал некоторое время в этом известном и престижном учебном заведении. В 2005-м молодым тридцатилетним профессором он отказался от дальнейшей карьеры за рубежом, услышал зов родины и вернулся на родину в Россию, в родной Питер. С тех пор человек обзавелся семьей, работает, налоги платит, в дискуссиях участвует.

Казалось, что может быть проще? Человек поехал, получил образование и опыт, вернулся на родину. К этому и Путин призывал нас, людей, уехавших из России в смутные годы. Просто образцовый гражданин.

Но есть такая организация — УФМС, которая следит, чтобы российскими паспортами не торговали и не давали без оснований разным международным мошенникам. Нужная функция, но ведь заставишь дурака Богу молиться, он и лоб разобьет.

А почему у Кирпичонка есть российское гражданство, спросили в УФМС и обратились в российское консульство в Израиле, которое поставило ему штамп о российском гражданстве в далеком 1991 году. «Ну, вспомнили!» — ответило консульство. «Не помним, и архивов у нас таких давних нет». И УФМС лишило его гражданства.

Странная логика! Есть правовая презумпция — то, что делают законные органы власти, законно, если суд не установит по-иному. Консульство признало его гражданином в 1991 году, об этом нет спора — есть отметка в старом советском паспорте. Консульство, а потом МВД выписывало ему новые паспорта, когда кончались старые. Он жил нормальной жизнью гражданина России, платил налоги, ходил на работу, писал книги, женился, мог бы и погибнуть за Россию, если бы так повернулась судьба, — и вдруг его лишили его родного российского гражданства, от которого он никогда не отказывался!

Если бы он уехал в тот же Израиль из любой страны мира — хоть из Германии, хоть из США, — никакой чиновник не лишил бы его гражданства. Люди имеют право ездить и получать образование. Почему с российским гражданством обстоит по-иному? Ведь так они могут любого из нас лишить гражданства! И вообще, не пора ли прекратить ставить российское гражданство под сомнение? Какой смысл в гражданстве, которое может упразднить чиновник по своей воле? Стоит ли абхазцам и украинцам полагаться на эту бумажку?

Есть у меня и личная причина беспокоиться — я убеждал Кирпичонка вернуться в Россию. В России классно, говорил я, тем более что ты гражданин. Сейчас я в неудобном положении. Я не ожидал такого финта со стороны власти.

На Западе как принято — можно лишить гражданства только по суду и только показав, что человек получил его обманом. Такой порядок надо бы и России, потому что сейчас могут любого лишить и документы отобрать. Отобрали у Кирпичонка паспорт, лишили всего — сейчас он бомж, непонятно почему живущий в своей квартире. Придет милиция — уведет его в участок как нелегала. Вот так — от тюрьмы да от сумы не зарекайся. Вчера профессор — сегодня нелегал. Для этого и ехать не надо никуда. А вы говорите — в Европе дают документы сирийским беженцам. У нас — у своих граждан отнимают.

Кирпичонок — не первый и не последний. Тысячи людей лишились российского гражданства за последние 10 лет, как выяснилось. Если у вас в феврале 1992 года не было постоянной прописки в России — например, вы служили в армии или флоте, ездили за границу, скажем, на Украину или в Прибалтику, снимали квартиру в конце концов — у вас могут отнять гражданство, по понятиям УФМС. Не важно, что вы родились в России и жили в ней всю свою жизнь.

И суды, и прокуратура отменяли решения УФМС не раз, но эта организация упорная — снова сгруппируется и опять пошла отменять паспорта. Надо с ними совладать, но кому это по силам? Прокуратуре? Суду? Госдуме? Президенту? Не знаю, но надо бы поскорее!

Как отобрать чужую квартиру. Практическое пособие.

Для большинства людей квартира — это их самая большая материальная ценность. Но многие даже и не представляют, как, на самом деле, просто бывает отобрать у человека его собственность. Даже опытные люди не всегда могут избежать неприятностей при операциях с недвижимостью.
Хорошо иметь собственный укромный уголок. У каждого человека должно быть место, куда бы он мог прийти и отдохнуть, место, где он чувствует себя хозяином. Мой дом — моя крепость. Автор этой статьи знал одного квартирного брокера, который, будучи специалистом по недвижимости, влетел на кругленькую сумму при покупке квартиры. И дело не в его непрофессионализме, а в «ловкости рук» попавшегося ему преступника. Недавно в одной телепередаче была приведена такая статистика: около 10% всех сделок на вторичном рынке недвижимости заканчивается крахом для одной из сторон. Как правило, страдает покупатель. Вдумайтесь в эти цифры. Это говорит о том, насколько распространены квартирные афёры. Для того, чтобы защитить себя от квартирных мошенников (или, наоборот, стать таковым), необходимо, как минимум, знать о способах мошенничества, которыми пользуются мошенники. Большинство случаев мошенничества происходят при каком-либо движении недвижимости: продаже, обмене, аренде, залоге. Есть, также, шанс потерять свою собственность при заключении брака. Все способы квартирного мошенничества с точки зрения законности делятся на абсолютно безопасные (!), условно безопасные и криминальные. Настоящий профессиональный мошенник всегда остаётся чист перед законом. Он совершает мошенничество, используя несовершенство законов и не нарушая, а, скорее, опираясь на законы. Это высший пилотаж. Правда, для этих людей есть небольшая возможность быть закатанными в асфальт или, на худой конец, остаться без зубов. Как говорится, на кого нарвёшься. Ну нельзя же совсем без риска. Право собственности на недвижимость — это всего лишь несколько бумажек, хранящихся в регистрационной палате и у владельца недвижимости. Для того, чтобы отобрать чужую квартиру необходимо найти способ, как поставить в этих документах свою фамилию. Я опишу несколько способов отъёма чужой недвижимости. Автор этой статьи был свидетелем почти всех описанных случаев. Это далеко не полный список способов мошенничества, связанных с недвижимостью.

1-й способ.
Вообразим себе ситуацию. У вас есть «лишняя» квартира. Досталась по наследству от дедушки. Или вы купили новую, а старую продавать не хотите (вдруг вашим детям понадобится, когда те вырастут). А пока дети не выросли, вы решили сдать эту квартиру в аренду. Действительно, чего зря пропадать собственности? Пусть приносит доход. Вы даёте объявление в газету, и через некоторое время к вам начинают приходить клиенты: один второй, третий. Придут, посмотрят и уходят навсегда. Кого-то не устраивает удалённость вашей жилплощади, кому-то нужен евроремонт, а кому-то жилплощадь побольше. Хлопотное это дело — сдавать квартиру в аренду. Но вот, в один прекрасный момент появляется хорошо одетая респектабельная женщина средних лет. Она вам поясняет, что работает на фирме, и её фирма подыскивает новое помещение под офис «именно в этом районе». Но ваша квартира её не устраивает, так как состояние её оставляет желать лучшего. Поэтому женщина уходит. Но через несколько дней она вам снова звонит. (Каков психологический ход!) — Вы знаете, — раздаётся в трубке её неуверенный, почти застенчивый голос, — в вашем районе очень трудно найти подходящее помещение, а ваша квартира нас вполне устроила бы, если бы вы сделали ремонт. На ваши возражения, что у вас нет таких денег, она предлагает сделать ремонт за счёт фирмы, а стоимость ремонта вычесть из арендной платы. СТОП. Это явный сигнал — перед вами, почти наверняка, опытный мошенник. Если вы согласитесь и заключите с фирмой договор на таких условиях, то по окончании ремонта через некоторое время вам выставят счёт, размер которого намного превысит стоимость самой квартиры. Обычно при таком раскладе владелец недвижимости просто отказывается от прав на сдаваемую квартиру. Это в лучшем случае. А в худшем он теряет и другую свою собственность. Заметьте, что всё происходит без нарушения закона. Даже более того, квартиру у вас отберут, скорее всего, по решению суда! Никакой подделки документов, никакого насилия. Только манипуляция. Абсолютно безопасный способ. Для того, чтобы уберечься от этого способа мошенничества, арендодатель при заключении договора аренды включает в договор такой пункт: арендатор не имеет права производить в квартире какие-либо перестановки или несогласованный ремонт. Делайте ремонт в своей квартире сами.

2-й способ.
Второй способ отнять чужую квартиру также связан со сдачей квартиры в аренду. Если в квартире есть телефон, то при сдаче квартиры необходимо обязательно отключить «восьмёрку». Иначе вы можете «попасть» на тысячи евро. Действительно, где-то есть телефонный трафик, а у вас есть квартира с телефоном и международной связью. Пропустить существующий телефонный трафик через ваш телефонный номер — это дело техники. Один из таких технических приёмов я и опишу ниже. Случай произошёл в Харькове. Одна пенсионерка сняла квартиру для своего внука, а тот организовал на снятой квартире подпольный переговорный пункт. Дело в том, что сейчас телефонные компании предоставляют такую услугу как конференц-связь. То есть, вы можете позвонить одновременно по двум номерам. При этом оба ваши собеседника могут говорить как с вами, так и друг с другом. Так вот, внук нашей пенсионерки звонил сначала в Палестину, где находился переговорный пункт, а потом соединялся с тем номером, который заказывали его палестинские партнёры. И ничего не подозревающие арабы разговаривали кто с Европой, кто с Австралией. Деньги за переговоры получал владелец переговорного пункта. Арендодатель через некоторое время узнал, что эта бабушка разговаривала по телефону с разными точками Земного шара и был вынужден оплатить все эти переговоры. А что касается бабушки, то она по решению суда теперь выплачивает из своей нищенской пенсии владельцу квартиры ежемесячно по 27 грн (5 евро). Лет через триста она полностью компенсирует ему убытки. Подпольный переговорный пункт можно также организовать с помощью передвижной радиотелефонной будки. К телефонной линии в вашей квартире подключается база (приёмник), а где-то на вокзале стоит машина или автобус с радиотелефоном. Желающие поговорить по междугородке пользуются этой будкой как обычным переговорным пунктом, а все разговоры осуществляются через ваш телефонный номер. Реальных примеров в жизни сколько угодно. Этот условно-безопасный способ, так как при определённом раскладе можно доказать, что здесь имело место мошенничество.

3-й способ.
Собственность нельзя оставлять без присмотра. Иначе вы можете потерять её. Если вы не будете проявлять себя как владелец своей недвижимости, то через некоторое время она может быть признана бесхозной и по решению суда отойдёт к мэрии, а фактически к начальству эксплуатирующей организации (ЖЭКу). Один мой знакомый сдал в аренду квартиру очень порядочной, как он полагал тогда, женщине. Она жила там несколько лет, сама оплачивала коммунальные услуги, телефонные переговоры и электроэнергию. Хозяин появлялся раз в месяц лишь за тем, чтобы взять со своей квартирантки арендную плату. Надо сказать, что отец этой квартирантки работал начальником местного ЖЭКа. Через некоторое время в ЖЭКе «потерялись» все документы, свидетельствующие о том, что квартира приватизирована. Спустя 4 года после сдачи квартиры, ЖЭК выставил эту квартиру как бесхозную. По чистой случайности мой знакомый вовремя узнал об этом и смог предотвратить неприятности. Если бы он не узнал об этой афёре, то дальнейшее развитие событий было бы примерно таким. Квартира признаётся бесхозной, начальник ЖЭКа прописывает там свою дочь, после чего квартира приватизируется на имя дочери и продаётся. Подобных случаев, произошедших на практике, я не знаю. Но кажется правдоподобным, что они существуют.

4-й способ.
Очень много случаев потери прав собственности связаны с операциями купли-продажи недвижимости. Самый простой способ мошенничества в этой области заключается в том, что в паспорт владельца недвижимости вклеивается чужая фотография и мошенник продаёт квартиру как свою. Он ходит по всем инстанциям, собирает все справки и расписывается во всех бумажках вместо владельца. В 2001-м году произошёл такой случай, о котором писали газеты. Жил был холостой парень по имени Борис. Ничем не примечательный, работал слесарем на заводе, по праздникам любил выпить. В один из таких праздников в пивнушке он познакомился с молодым человеком, которого звали Дмитрий. Они разговорились, обменялись адресами и стали регулярно общаться друг с другом. Через полгода они стали закадычными друзьями. Настолько закадычными, что доверяли ключи от своих квартир друг другу. В один прекрасный день Дмитрий пригласил Бориса поехать с ним на рыбалку на несколько дней, на что тот с радостью согласился. Рыбалка продолжалась 5 дней. По возвращении с рыбалки Борис с удивлением узнал, что его квартира продана им самим же. Оказывается, незадолго до рыбалки Дмитрий выкрал у Бориса паспорт, вклеил туда фотографию своего знакомого, и пока они с Борисом были на рыбалке, знакомый продал квартиру. 5-ти дней оказалось достаточно. Суд посчитал сделку по продаже квартиры действительной, так как не было никаких доказательств того, что Борис был на рыбалке, и что квартиру продавал не он. Ведь и паспорт был уничтожен, и таинственного знакомого кроме Дмитрия никто не знал. Другой подобный случай произошёл с моей соседкой по подъезду. Она подселила к себе квартирантов, а те за год проживания вошли к ней в доверие. Однажды моя соседка легла в больницу, и пока она там лежала квартиранты продали её квартиру тем же самым способом: вклеили чужую фотографию в её паспорт. Правда суд признал сделку незаконной, так как соседка лежала в больнице и не могла в это время продать свою квартиру. Здесь пострадавшими оказались покупатели этой квартиры, а они, в свою очередь, ради этой сделки продали свой загородный дом и кое-что добавили, оставшись в результате бомжами. Двадцать тысяч долларов достались мошенникам, которых потом никто не смог найти. Если вы покупатель, то для защиты от этого приёма мошенничества существует единственный более-менее надёжный способ. Перед покупкой квартиры необходимо обязательно поговорить с соседями о том, кому принадлежит квартира. Причём соседей должны выбирать только вы желательно случайным образом.

5-й способ.
5-й способ связан с неточностью оформления юридических документов. Если вы продавец недвижимости, то не следует продавать квартиру в рассрочку. Такими операциями может заниматься только солидная организация: банк, агентство недвижимости или юридическая фирма. У них есть необходимые опыт и знания, чтобы грамотно оформить документы и не попасть впросак. Например, вы договариваетесь, что продаёте юридическому лицу в собственность квартиру в рассрочку. При этом в договоре будет, например, указанно:
а) Квартира переходит в собственность юридическому лицу с такого-то числа.
б) Юридическое лицо обязуется перевести на счёт продавца необходимую сумму. Заметьте, что квартира переходит в собственность, как бы сама по себе, а деньги переводятся сами по себе. То есть суд, конечно, может обязать юридическое лицо выплатить вам указанную сумму, арестовать имущество юридического лица, но до того как это произойдёт ваша квартира уже будет находится в собственности фирмы, и фирма может успеть её продать. Неточность юридических документов может стать очень сильным оружием в руках мошенника. Не так давно в передаче «Человек и закон» был показан сюжет про то, как известный российский продюсер А. Шульгин завладел всеми правами на творчество Олега Митяева и Юрия Визбора практически бесплатно. Как? Очень просто. Он предложил Митяеву и вдове Визбора подписать договор о передаче прав собственности сроком на 2 года. Но в этом договоре была такая фраза: «Договор действует в течении всего срока охраны авторских прав». В реальности эта фраза означает, что авторские права переходят к Шульгину навсегда. Ведь «срок охраны авторских прав» — это толи 50, толи 100 лет после смерти автора. Как Митяев, так и вдова Визбора не обратили внимание на этот пункт. В результате Шульгин получил в собственность даже ненаписанные ещё Митяевым произведения. Ситуацию удалось исправить, только благодаря скандалу, поднятому в прессе. Заметьте, никакого уголовного преследования по отношению к Шульгину, всё по закону. Итак, не подписывайте документов, содержащих непонятные вам пункты.

6-й способ.
Многие холостяки думают, что если они живут в гражданском браке с женщиной в квартире, записанной на них и купленной до знакомства с этой женщиной, то их праву собственности ничего не угрожает. Эти люди сильно ошибаются. Дело в том, что если мужчина и женщина живут в гражданском браке и ведут совместное хозяйство, то такой брак может быть признан действительным по решению суда. Если же они за время совместной жизни общими усилиями сделали евроремонт в квартире, в результате которого квартира значительно возросла в цене, то такая квартира может быть признана объектом общей (совместной) собственности. То есть, если вы длительное время живёте в своей квартире с женщиной и сделали там ремонт за этот период и даже за свой счёт, то женщина приобретает при определённых условиях право на половину вашей квартиры, а если она от вас беременна, то на 2/3 вашей квартиры. Вывод: гражданскую жену надо или вовремя послать подальше, или вовремя заключить с ней брачный контракт.

7-й способ.
Правильнее было бы сказать «7-й путь отбора недвижимости». Именно путь, так как здесь можно описать массу способов завладеть чужой недвижимостью или деньгами. У всех них есть общая черта: вы теряете свою недвижимость в результате того, что сделка с недвижимостью заключается таким образом, что впоследствии она будет признана недействительной. Например. Сын ушёл в армию. За это время мать молодого человека приватизирует квартиру на своё имя и впоследствии продаёт или обменивает. После прихода из армии сын имеет право подать в суд с целью признания сделки недействительной, так как он имеет право на часть квартиры, а согласия на продажу и приватизацию он не давал. Или, жена продаёт квартиру без согласия мужа, которая хоть и записана на жену, но является объектом их совместной собственности. Права мужа здесь нарушены. Добросовестные нотариусы обязательно требуют согласия мужа, но не все нотариусы добросовестны. А ещё можно продать квартиру сразу нескольким покупателям, но это криминальный способ. Правда есть одна технология отбора недвижимости, о которой я расскажу подробнее. Как мы говорили, за продажу квартиры сразу нескольким покупателям продавец будет подвергнут уголовному преследованию. Ну а если до того, как факт мошенничества станет очевиден, продавец куда-то пропадёт? Что тогда? Тогда и спрашивать будет не с кого. Представим себе следующую ситуацию. Живёт бабушка (или какой-либо смертельно больной человек). У неё в собственности находится квартира. Все мы не вечны на этой Земле, и бабушке тоже скоро пора в мир иной. Бабушка оформляет дарственную на своего взрослого внука, после чего внук уезжает далеко и надолго. Внук имеет право не регистрировать договор дарения в регистрационной палате, и при этом договор будет считаться действительным. После отъезда внука бабушка продаёт квартиру совершенно постороннему покупателю, который регистрирует сделку в регистрационной палате, и квартира официально переходит в его собственность. Покупатель вселяется и обустраивается. Через некоторое время бабушка умирает, приезжает внук и подаёт иск о признании сделки купли-продажи недействительной. Так как договор дарения был заключён раньше, чем договор купли-продажи, то иск имеет все шансы быть удовлетворённым. В этом случае и спрашивать будет не с кого, так как виновной стороной является бабушка, а её уже нет в живых. Ещё одна опасность подстерегает нас тогда, когда мы записываем в договор не полную сумму сделки. В этом случае, при расторжении договора если вам и вернут какую-то сумму, то только ту которая указанна в договоре. Многие скрывают действительную сумму сделки, чтобы не платить налоги. Это опасный способ сэкономить. Очень часто мошенники организуют дело таким образом, что продавцом выступает психически больной человек. Такая сделка в последствии будет признана недействительной и при её расторжении Вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре.

И напоследок.
Быть мошенником не более опасно, чем быть шофёром. Вероятность для мошенника попасть в тюрьму не больше, чем для шофёра погибнуть в автокатастрофе. Поэтому, мошенники всегда были, есть и будут. Они выполняют очень важную функцию в обществе, — они учат дураков. Роль мошенников сравнима с той ролью, которую играют хищники в дикой природе. Совершая убийство, хищник способствует улучшению популяции, уничтожая слабых и больных животных. Так же и мошенник: отбирая квартиры и деньги у дураков, он не даёт им закрепится в этой жизни и занять определённое социальное положение. Именно благодаря мошенникам среди элиты общества дураков гораздо меньше, чем в его низах. Страшно представить, что было бы, если бы дураки имели такие же шансы на управление обществом, что и интеллигентные люди, обладающие научным мировоззрением. Если вы хотите защититься от мошенников, то должны общаться только с теми, кто в принципе не способен обмануть. При покупке квартиры постарайтесь получить о продавце как можно больше информации: что это за человек, где работает, какого мнения о нём его соседи и т. д. Если человек имеет постоянную работу, соседи о нём хорошего мнения, и он имеет крепкую семью, то вы, более вероятно, имеете дело с добросовестным продавцом. Если же соседи считают этого человека непорядочным типом, работает он непонятно где, а семьи нет вообще, то лучше воздержаться от любых контактов с ним, а, тем более, не покупать у него квартиру и не сдавать ему жильё в аренду.

Осторожно, мошенники: как сохранить и вернуть свою квартиру

Угрозами и обманом пенсионерку, которой принадлежала квартира на Дербеневской набережной, заставили продать жилье. В итоге женщина осталась и без жилплощади, и без денег, как и многие до нее. Читайте в новом материале «Право.ru» о тех, кто чаще всего становится жертвами таких афер, по каким схемам работают «черные риэлторы», как этого избежать и насколько велик шанс вернуть похищенное жилье.

«Честные схемы» отъема жилья

Выбор жертвы

«Под пристальным прицелом мошенников находятся одинокие люди, пенсионеры, инвалиды, алкоголики, дети, выросшие без родителей. Таких граждан обмануть проще всего, именно поэтому аферисты в первую очередь оценивают статус человека. Но и многие здравомыслящие и умные люди могут попасться на удочку мошенников, совершая самые различные сделки с квартирами», – говорит Давид Мелконян, гендиректор московского правового центра «Вектор».

Сбор информации

Сначала преступники стараются убедиться, что жилье находится в собственности жертвы и других претендентов на него нет. Нередко мошенники входят в доверие к собственникам, выдавая себя за сердобольных соседей, медиков, работников социальных служб, участковых.

Отъем квартиры

Некоторые собственники даже не знают о том, что их квартира продана, пока не появляются новые хозяева. В этом случае преступники похищают документы и оформляют договор купли-продажи или дарения жилплощади без участия хозяев, подписывая документы от их имени.

«Мошенник под различными предлогами может втереться в доверие к юридически малограмотному пенсионеру и уговорить его подарить или завещать ему квартиру за какие-то обещания. А после этого он сразу же на законных основаниях выписывает дарителя из его собственной квартиры», – рассказывает Мелконян. Если пенсионер на уговоры не поддается, в ход идут «силовые методы воздействия». «Известны случаи, когда одиноких пенсионеров похищали с целью завладения их квартирами, вывозили за город, заставляли заниматься изнурительным трудом, применяли в отношении них сеансы гипноза. Через несколько месяцев такой «обработки» жертва была согласна на все», – продолжает юрист.

Оформление права собственности

Если сделка проведена «по правилам», когда жертву заставили подписать все необходимые документы, пусть даже обманом или угрозами, и нотариально удостоверена (нотариус подтвердил ее законность, дееспособность всех участников соглашения и их права на заключение договора), Росреестр выполняет чисто технические функции, оформляя жилье на нового собственника в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов.

А что с хозяевами?

В «лучшем» случае после заключения сделки владелец дорогостоящей и вполне обустроенной квартиры оказывается либо на улице, либо в аварийном строении где-нибудь на окраине, совершенно непригодном для проживания. Иногда у мошенников есть «карманные» психиатры, которые могут помочь упрятать неугодного законного владельца в специализированную лечебницу, откуда тот может уже не выйти. Некоторые же действуют по принципу «нет человека, нет проблемы», предпочитая физическую расправу с потерпевшими. Таких случаев в прессе описано немало.

Из недавних громких случаев можно вспомнить историю режиссера-документалиста Тамары Якжины, которую преступники из-за жилья лишили жизни. Семидесятилетняя женщина перестала отвечать на звонки близких 16 марта прошлого года, а уже 28 марта ее родственники обнаружили, что квартира по улице Габричевского, в которой жила режиссер, выставлена на продажу на специализированном сайте. В начале апреля по факту исчезновения Якжины было возбуждено уголовное дело об убийстве (ч. 1 ст. 105 УК) и покушении на мошенничество (ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК). В результате следствие задержало троих подозреваемых, один из которых, 52-летний сосед режиссера, и признался в ее убийстве. Он сообщил, что встретил соседку на улице и предложил подвезти, по пути между ними вспыхнула ссора, которая кончилась убийством. Квартиру на продажу выставили двое других задержанных. Следователи считают, что именно попытка завладеть жильем и стала мотивом преступления. Приговор обвиняемым пока не вынесен.

Не верьте добрым «участковым» и злым «сотрудникам Центробанка»

Москвичке Прасковье Панковой повезло больше. Она осталась жива, но потеряла принадлежащую ей квартиру на Дербеневской набережной. В июне прошлого года 80-летней женщине позвонил неизвестный, который представился сотрудником Центробанка, и сообщил, что у них произошел сбой в системе, и со счетов пропала большая сумма денег. Та удивилась, ответив, что она не при чем, на что звонивший пообещал «разобраться» и положил трубку.

Панкова набрала «02» и сообщила о подозрительном звонке. Видимо, мошенники предполагали такое развитие событий, поскольку примерно через полчаса ей перезвонил некто, представившийся местным участковым Алексеем Сурковым. Между тем, согласно информации, размещенной на официальном портале управы Даниловского района ЮАО Москвы, дом потерпевшей находится в границах административного участка № 25, за который отвечают участковые, лейтенанты полиции Николай Неверов и Денис Белов.

Сурков заверил пенсионерку, что держит ситуацию под контролем и посоветовал следовать его инструкциям. Тем же вечером ей снова перезвонил «сотрудник Центробанка», который, угрожая физической расправой над женщиной и ее родственниками, потребовал перевести все имеющиеся наличные деньги на продиктованный им банковский счет. Испугавшись, та на следующий день через отделение Сбербанка перевела по указанным реквизитам 300 000 руб., солгав сотрудникам, что делает перевод для внука (ведь звонивший был мужчиной), хотя внуков мужского пола у нее нет. Не удовлетворившись полученной суммой, «сотрудник ЦБ» на следующий день снова позвонил и заявил «А теперь будем продавать квартиру!»

После этого паникующей пенсионерке перезвонил «участковый Сурков», рассказавший, что прослушивает ее телефон и в курсе того, что происходит. Он посоветовал следовать инструкциям преступников и пообещал приставить к ней человека, которого в присутствии других людей нужно называть «внуком», и «своего» риелтора. Они должны были оформить документы для заключения «фиктивного договора купли-продажи квартиры», который «поможет раскрыть преступление». В этот же день к Панковой приехал тот самый «внук» – молодой человек по имени Александр, уточнивший, что он «от Суркова», и девушка по имени Дарья, риелтор агентства недвижимости «Арманд-риэлти». Они отвезли женщину в риэлтерское агентство, чтобы оформить предварительные документы по сделке. Вечером та еще раз перезвонила «участковому», сказав, что боится. «Не переживайте, Даша – наш человек!» – заверил тот. Панковой ничего не оставалось, кроме как поверить, и 18 июня она подписала договор купли-продажи.

Покупателями стали некто Александр Спарышкин и Дмитрий Арманд, владелец риэлтерского агентства, через которое оформлялась сделка. Спарышкин заложил в ячейку отделения «ФОРА-банка» 4,75 млн руб., а Арманд – 750 000 руб., хотя в договоре купли-продажи значилось, что они приобретают квартиру за 8 млн руб. После этого, по версии Панковой и ее защиты, «внук» Александр забрал деньги из ячейки и скрылся с полученными средствами. В итоге женщина осталась и без денег, и без крыши над головой.

«Пожилые люди – как дети. «

Панкова, к сожалению, не первая и не последняя жертва мошенников, «специализирующихся» на обмане пенсионеров. «Количество преступлений по ст. 159 УК (мошенничество), растет, – говорит Григорий Марченков, руководитель ОДУУП и ПДН УВД по СВАО Москвы. – Причем, в отношении пожилых людей, входящих в группу риска – одиноких или проживающих отдельно от родственников, – у нас по округу оно выросло на 12%».

По официальной статистике, за 5 месяцев на территории СВАО число зарегистрированных мошенничеств общеуголовной направленности выросло на 39,4% (с 558 до 804). Раскрыто на 27,6% таких преступлений больше, чем за аналогичный период прошлого года. Число выявленных мошенников возросло на 40% (с 45 до 63 человек).

Из зарегистрированных мошенничеств:

12 преступлений совершили лица, представившиеся сотрудниками социальных служб и медицинскими работниками;

10 – мнимыми сотрудниками коммунальных служб;

8 преступлений связаны с незаконным завладением жильем;

427 совершены с использованием средств мобильной связи и интернета.

Сколько бы ни предупреждали мы своих пожилых родственников, от мошенников их это не спасет, считает Марченков. «Пожилые люди они как дети, сколько им ни говори, они все равно сделают по-своему, особенно если боятся за близких», – объясняет он. Тем более преступники часто оказываются хорошими психологами и имеют надежные источники получения информации – поделиться ею, в том числе за деньги, могут и врачи, и сотрудники социальных служб. Мошенники не ходят по квартирам, выбирая жертву, а бьют прицельно – приходят по определенному адресу, зная имя пенсионера и его родственников, отслеживая перемещения и так далее.

Самое лучшее в такой ситуации – организовать постоянный контроль: нанять сиделку, попросить соседей присматривать за одиноким пенсионером. Ну и, конечно, самим как можно чаще звонить родным, интересоваться, как у них дела, и говорить, что с вами все в порядке. «Нередко, когда такому дедушке или бабушке звонят и говорят: ваш родственник попал в беду, нужны деньги, они самому родственнику даже не перезванивают, чтобы узнать, все ли в порядке», – рассказывает Марченков.

О любых таких визитах, звонках, угрозах необходимо сообщать в полицию и не предпринимать никаких действий, пока с вами не свяжутся сотрудники полиции. Если преступники настаивают на личной встрече, можно вызвать наряд к тому же времени. Полицейским проще поймать мошенников на месте, чем разыскивать их после того, как преступление уже совершено. Все потому, что оперативно реагировать на такие случаи мошенничества очень сложно: пожилой человек не сразу понимает, что его обманули, обычно заявляет в полицию через день, а то и через несколько, к тому моменту преступники успевают уйти далеко, не оставив почти никаких следов.

Как можно видеть из статистики, мошенники нередко представляются сотрудниками социальных служб, чем себя, между прочим, и выдают. «За каждым пожилым человеком, находящимся в группе риска, который не может обслуживать себя самостоятельно, закреплен определенный сотрудник службы социального обеспечения. Только он общается со своим подопечным, приходит к нему, звонит. Пенсионер прекрасно его знает, соседи скорее всего тоже. У него есть соответствующее удостоверение. Больше никто «из собеса» прийти не может», – рассказывает Марченков. Все выплаты, путевки и прочие соцгарантии на дому также не оформляют – для этого пенсионер или его представитель сами должны обратиться в социальную службу.

Проверить, ваш ли участковый вам позвонил, тоже можно. Например, через сайт территориального органа МВД, где публикуются списки опорных пунктов, с именами участковых уполномоченных и рабочими телефонами. «Если звонок поступил не с этого номера, не нужно ни на что соглашаться по телефону, назначьте встречу в опорном пункте. Когда вы придете в назначенное время и увидите там участкового в форме, с жетоном, оружием, это и будет стопроцентной гарантией того, что он – настоящий», – советует Марченков.

Участковый может проводить проверку по какому-либо факту или обращению, брать объяснения, писать запросы в различные инстанции и так далее, но организовывать и координировать мероприятия по задержанию преступников – работа оперативных сотрудников уголовного розыска, к которым участковый не относится. Но, в любом случае, это мероприятие будут проводить сотрудники уголовного розыска или службы экономической безопасности, а не «свои риэлторы» или «подставные внуки».

Была ли расписка?

История с Панковой все еще не окончена. То, что ее обманули, пенсионерка поняла довольно быстро. Сначала обратилась в полицию и 20 июля прошлого года была признана потерпевшей по делу, возбужденному в отношении неизвестных лиц по ч. 1 ст. 159 УК (мошенничество). Расследование все еще не окончено, в числе подозреваемых Александр Аляпин – тот самый «внук», который помогал «ловить преступников».

Одновременно с этим 20 июля прошлого года Панкова подала иск в Симоновской районный суд, требуя признать сделку недействительной и вернуть ей квартиру (дело № 2-35/2016). В отзыве на иск покупатели Спорышкин и Арманд указали, что являются добросовестными приобретателями. «При обращении в суд с целью признать сделку, совершенную под влиянием обмана, недействительной, бремя доказывания виновности ложится на истца. В исковом заявлении не приведено ни одного довода и не представлено ни одного доказательства в подтверждение того, что со стороны покупателей – ответчиков были совершены какие-либо противоправные действия, приведшие к заключению договора купли-продажи квартиры», – говорилось в отзыве на иск. Кроме того, Панкова в присутствии нотариуса подтвердила, что заключает договор добровольно и полностью осознает свои действия и их последствия, что, по мнению ответчиков, также говорило в пользу действительности сделки.

Вместе с тем следствие провело две психофизиологические экспертизы с использованием полиграфа, в ходе которых были допрошены Арманд и Дарья Ильина – риэлтор, сопровождавший сделку. Результаты показали, что оба они на момент заключения договора знали, что Аляпин не является внуком Панковой и «похищает ее квартиру», а также, что в ячейку банка Арманд заложил сумму значительно меньшую, чем была указана в договоре. Подтвердили они и информацию о том, что Панкова при оформлении документов у нотариуса не знакомилась с их содержанием и подписывала их не глядя. Кроме того, по словам Матвея Ревякина, адвоката АБ «Резник, Гагарин и Партнеры», который представлял интересы пенсионерки, отвечая на запросы, направленные им в адвокатские конторы, которые вели сходные дела с участием Арманда как покупателя жилья или риэлтора, тот всегда пользовался для удостоверения сделок услугами одного и того же нотариуса.

19 мая этого года судья Павел Вершинин отказал в удовлетворении иска. В решении (текст имеется в распоряжении редакции) он указал, что Панкова не представила ни одного доказательства, что Арманд или Спорышкин совершали какие-либо противоправные действия, которые привели к заключению договора купли-продажи квартиры путем обмана истца или введения ее в заблуждение, а также, что в ее адрес действительно поступали угрозы. Здесь судья сослался на п. 14 договора, в котором, помимо прочего, говорится, что все его стороны в присутствии нотариуса подтвердили, что они понимают суть соглашения, которое заключают, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить его на крайне невыгодных условиях, договор не заключается под влиянием стечения тяжелых для сторон обстоятельств.

По мнению заявительницы и ее представителя, сговор покупателей квартиры и лиц, которые способствовали ее продаже, был налицо – ведь риэлтор Дарья работала в агентстве недвижимости, принадлежавшем одному из новых собственников. Однако суд указал, что «сам факт исполнения определенных служебных или трудовых обязанностей данных лиц не подтверждает факт обмана истца при заключении договора купли-продажи».

Между тем допрошенный в ходе заседания Аляпин рассказал, что его наняли сыграть роль «внука», заплатив 500 000 руб. Действиями всех участников сделки (в том числе покупателей и риелтора) руководил некий «Володя» – знакомый его знакомого, который и предложил Аляпину такой способ «заработка». Однако суд к его показаниям отнесся критически, поскольку они «противоречат фактическим обстоятельствам заключенного договора».

Адвокат Ревякин настаивает, что ответчики не представили расписку истца, которая свидетельствовала бы, что она получила деньги за квартиру. Аляпин говорил, что Панкова такую расписку давала (копия протокола допроса есть в распоряжении редакции), более того, переписывала ее дважды: сначала при подготовке сделки в «Арманд-риэлти», а потом в «ФОРА-банке» 18 июня в момент передачи денег.

Ревякин считал доказанным факт введения его доверительницы в заблуждение, однако суд не применил положения ст. 178 ГК. В п. 1 говорится, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Ситуацию прокомментировал адвокат Адвокатского бюро «Резник, Гагарин и Партнеры» Константин Гагарин (его адвокатское бюро ведёт данное дело на условиях pro bono) –

Судья взял на себя смелость лишить пенсионерку ее единственного жилья при наличии неопровержимых доказательств обмана в деле. Более того, судья обесценил работу правоохранительных органов, до заершения следствия по уголовному делу заранее предрешив вопрос о невиновности так называемых «покупателей», причастность которых к мошенничеству проверяется следствием. Складывается впечатление, что судья проигнорировал очевидные факты обмана под воздействием обаяния риэлтеров в малиновых пиджаках. Фактически настоящее решение представляет собой индульгенцию для мошенников, которые цинично выкинули одинокую пенсионерку на улицу

Шанс выиграть дело есть

Ревякин уже подал апелляционную жалобу по делу, а его коллеги полагают, что у Панковой есть все шансы вернуть жилье. Правда, Лада Горелик, управляющий партнер КА «Горелик и партнеры», считает, что раз уж пенсионерка признана потерпевшей по делу о мошенничестве, суду стоит применить не ст. 178, а ст. 179 ГК, где речь идет о возможности признания недействительной сделки, совершенной потерпевшим под влиянием насилия, угрозы или обмана.

Михаил Воронин, старший партнер КА «Юков и партнеры», говорит, что квартира в любом случае вернется владелице, если будет вынесен обвинительный приговор по уголовному делу о мошенничестве. «Это дело однозначно следует квалифицировать по ч. 4 ст. 159 УК, все причастные должны быть привлечены к ответственности, а когда суд определит виновных, и приговор вступит в силу, квартиру вернут женщине, пострадавшей от мошеннических действий, даже если нынешние приобретатели являются добросовестными», – говорит он. «Возможно, целесообразной являлась бы еще подача в уголовном деле, когда оно будет передано в суд, иска о возмещении потерпевшей имущественного ущерба путем возврата квартиры», – добавляет Горелик.

«Распространенной ошибкой в подобных делах является, что потерпевшая сторона возлагает основные надежды на должностных лиц органов внутренних дел, игнорируя возможность проведения адвокатского расследования. Вместе с тем результаты качественного адвокатского расследования в значительной степени упрощают работу как правоохранительных органов, так и суда», – говорит адвокат Антон Пуляев, заместитель председателя коллегии адвокатов «ДЕ-ЮРЕ».

В целом с ним согласен и адвокат Алексей Михальчик, который предлагает юристам, представляющим в подобных делах жертв мошенничества, активнее использовать в качестве аргументов материалы уголовных дел или доследственных проверок.»В моей практике был случай, когда квартиру вернули владельцу по заявленным основаниям после того, как техническая экспертиза документов установила, что подпись на расписке о получении денежных средств за квартиру была выполнена ранее текста расписки, то есть на чистом листе. Суд признал данные действия обманом и расторг договор купли-продажи квартиры», – делится опытом защитник.

Пока же, по мнению юристов необходимо добиться принятия обеспечительных мер, чтобы «квартира не ушла дальше». Горелик, например, предлагает сделать это в рамках расследования уголовного дела: признать жилье вещественным доказательством, наложить на него арест и передать на хранение потерпевшей. А адвокат Пуляев полагает, что ходатайство о наложении ареста необходимо было подать вместе с исковым заявлением.

Адвокат Оксана Филачева напомнила также и о профилактике, отметив, что пожилые одинокие люди в первую очередь попадают в такие ситуации и прежде всего потому, что не советуются вовремя с родственниками, друзьями, соседями. «Я убеждена в том, что подобное мошенничество не прошло, обратись пострадавшая за консультацией к юристам во время. На мошеннические схемы с жильем попадаются как лица, страдающие психическими расстройствами, так и совершенно здоровые, вопрос только в том, насколько убедительны мошенники, – уверена юрист. – В моей практике огромное количество таких дел. Заниматься ими нужно, но каждое дело требует большой работы, поэтому лучше предотвращать такие ситуации, а не разрешать их последствия».

А как же покупатель?

О другой стороне медали квартирных мошенничеств напомнил гендиректор правового центра «Вектор» Давид Мелконян. По его словам, если при расторжении сделки, заключенной путем обмана, саму квартиру и прочую недвижимость вернуть не составляет труда, то за возврат денег, которые заплатил мошенникам добросовестный приобретатель, как правило, приходится бороться. «Наиболее серьезной проблемой с точки зрения судебной практики, на которую может нарваться покупатель недвижимости, – это признание сделки недействительной по решению суда», – говорит Мелконян.

Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной, и представить веские доказательства. Чтобы справиться со сбором доказательной базы, ему следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги. «Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения. Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени, – говорит юрист. – Конечно, у покупателя есть возможность обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски – заключить договор страхования на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора. Но это определенные расходы, на которые навряд ли пойдут стороны сделки».

Главное, необходимо запомнить, что предъявлять иски к добросовестным приобретателям по статье 167 ГК РФ неправомерно. Это правило утверждено КС в постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П. Требовать возврата имущества на основании статьи 167 ГК собственник может только у недобросовестного приобретателя. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Предъявляя подобные иски, истцы должны знать, к какой категории отнести последних владельцев имущества: к добросовестным или недобросовестным приобретателям. И в зависимости от этого принимать решение о предмете и основании иска. Если сделка признается недействительной, то должны применяться правила двусторонней реституции. Это означает, что каждая из сторон недействительной сделки возвращает все полученное по ней другой стороне. То есть применительно к жилой площади, одной стороне должна быть возвращена эта площадь, но другая сторона возвращает полученные за эту площадь денежные средства. В противном случае решение суда подлежит отмене как нарушившее права участников недействительной сделки.

Отобрали квартиру и паспорт